商品房超过保修期

并不必然免除开发商的质量担保责任

【裁判要旨】

本案的争议焦点为，特驱公司应否承担案涉房屋质量问题的相应合同责任。本案购房户在入住所购房屋后，发现房屋存在质量问题，双方因此就质量问题发生诉争。

虽然，购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期；但是，房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。

本案发生诉争后，一审法院委托专业机构鉴定，结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此，特驱公司不能举证证明该质量问题系因其他原因，如自然力原因或购房户使用不当等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。

根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

据此，一审法院判令特驱公司向购房户支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用，并无不当。特驱公司所持“保修期已过，不应承担修复义务”的上诉理由，不能成立。

贵州省铜仁市中级人民法院

民事判决书

（2020）黔06民终1070号

......

一审法院认定事实：2015年1月12日，王某某与特驱公司签订了《商品房买卖合同》及附件。合同约定：王某某购买特驱公司开发的松江希望城第A-23幢2单元4层2-4-2号房，房屋建筑面积116.85㎡，总价款400,000元，交付时间2015年6月30日，保修范围、保修期限和保修责任的约定：墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，保修期内，因施工质量问题，造成墙面、顶棚抹灰层脱落的，无偿进行保修。合同签订后，王某某按合同约定支付了房款，特驱公司于2016年4月19日向王某某交付涉案房屋，王某某现已装修入住。2019年8月13日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋作出仲恒鉴字［2019］SW1122号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论：综合现场检查、检测结果分析，贵州省松桃苗族自治县希望城第A-23幢2单元4层2-4-2号王某某房屋抹灰层不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）第4.2.4“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间应粘结牢固，抹灰层应无脱层和空鼓，面层应无爆灰和裂缝”的规定，上述房屋抹灰层存在质量问题。依据《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）的规定，空鼓总面积为11.36㎡、裂缝总长为2.46m需修复。处理建议：产生空鼓、裂缝部位应用铲刀铲除，然后按照抹灰层施工规范重新抹灰并修复表面装饰层。王某某已垫付上述鉴定费8,000元。2019年12月25日，贵州惠仕房地产评估有限公司对涉案房屋存在质量问题部分所需的修复费用及恢复表面装饰层所需费用进行评估，作出黔惠仕（2019）估字第121173号《房地产估价报告》，估价结果：房屋存在质量问题部分修复及恢复表面装饰层所需费用按王某某提供的面积总价为14,639元，按特驱公司认定的面积总价为6,354元。王某某已垫付上述评估费2,000元。另查明，王某某主张的逾期交房违约金已于2020年3月17日经贵州省松桃苗族自治县人民法院组织调解，双方达成调解协议，并制作（2019）黔0628民初310号《民事调解书》，王某某当庭增加诉讼请求“判令特驱公司支付逾期办证违约金11,700元”已自愿放弃。另，因涉案房屋质量问题，双方于2018年4月11日协商未果。

一审法院认为：王某某与特驱公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，双方均应严格履行。特驱公司于2016年4月19日向王某某交付房屋，根据双方的合同约定，墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，在保修期内双方因房屋质量问题协商未果诉至法院，故涉案商品房其墙面抹灰层未过保修期。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，经鉴定涉案房屋存在质量问题，特驱公司应承担违约责任。关于修复及恢复表面装饰层所需费用的问题，结合评估意见，王某某房屋墙面贴有墙布，考虑到墙布的整块性，不能只针对破损部位进行填补，同时受市场的影响，装修至今相隔时间较长，购买同款墙布已不现实，故支持评估意见14,639元。关于鉴定费、评估费的承担问题，在鉴定机构未作出质量鉴定意见之前，特驱公司对其交付的涉案房屋是否存在质量问题并未作出回应，而是同意进行质量鉴定。为查明案件事实，依王某某申请委托鉴定机构对涉案房屋是否存在质量问题进行了鉴定，经鉴定，涉案房屋确实存在质量问题，且质量问题并非王某某造成。因此，鉴定费应由特驱公司承担，同理评估费也应由特驱公司承担。

一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定判决：特驱公司于判决生效之日起十日内赔偿王某某因房屋质量问题需修复及恢复表面装饰层费用14,639元。案件受理费减半收取350元、鉴定费8,000元、评估费2,000元，共计10,350元，由特驱公司负担。

在二审中双方未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为：本案的争议焦点为，特驱公司应否承担案涉房屋质量问题的相应合同责任。本案购房户在入住所购房屋后，发现房屋存在质量问题，双方因此就质量问题发生诉争。虽然，购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期；但是，房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。本案发生诉争后，一审法院委托专业机构鉴定，结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此，特驱公司不能举证证明该质量问题系因其他原因，如自然力原因或购房户使用不当等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，一审法院判令特驱公司向购房户支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用，并无不当。特驱公司所持“保修期已过，不应承担修复义务”的上诉理由，不能成立。

综上所述，上诉人特驱公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费169元，由上诉人松桃特驱置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长    唐正洪

审判员    向   前

审判员    熊亚飞

二〇二〇年六月九日

法官助理    丁   雄

书记员    伍   昊