新冠肺炎疫情的爆发，给各行各业都带来了很大程度的冲击！作为一名深耕多年的房地产专业律师，近期收到了很多关于咨询“疫情期间房企延期交房、办理房产证（不动产权证）是否属于违约、是否应当承担违约责任”的法律咨询。咨询的人群中，不乏开发商，但是更多的还是购房户。言归正传：

1、疫情是否构成不可抗力？构成的结果是什么？

回复：2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人表示：因疫情不能履行合同，属于不可抗力。根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力造成的影响程度，要部分或者全部免除责任。

2、开发商开发楼盘的工作人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例，导致工地现场封闭、停止施工的，是否构成不可抗力？是否可以免责？

回复：构成不可抗力。开发商可在因防疫导致相应的延误期内免责。但开发商应履行告知购房户的义务，及时通报情况；如开发商未能及时告知购房户，导致损失扩大的部分开发商不能免责。

    3、因疫情防控措施，政府要求延期复工或者工程所需设备、材料等无法及时运到施工现场的，是否构成不可抗力，是否可以免责？

回复：以上因素，构成不可抗力，开发商可以免责。

4、导致开发商延期交房、办证的原因既有新冠疫情的影响，又有开发商的自身过错的，如何承担责任？

回复：应判断具体防控措施要求及对施工的影响程度，然后确定开发商应否承担责任及承担责任的比例。若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商自身过错因素，也有疫情防控因素，则应根据比例酌情免除开发商的责任。

     5、受疫情防控影响，开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同？

回复：如逾期交房是因为受疫情防控措施影响，且疫情结束后商品房继续开发建设不存在障碍的，购房者不能因此要求解除合同。

6、购房者签订认购书并交付定金后，因受疫情影响，能否要求解除认购书并要求返还定金？

回复：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，若购房者能够证明因受疫情防控措施影响无法签订正式商品房买卖合同的，可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。

7、购房者因疫情防控措施影响，无法及时向开发商支付购房款，开发商能否解除商品房买卖合同或者要求购房者支付违约金？

回复：购房者如能够举证证明确因疫情防控措施原因造成无法及时支付购房款，且其无法及时支付购房款只限定于一定合理期间，开发商要求解除合同或要求购房者支付违约金的，购房者得以不可抗力予以抗辩。如果购房者未能履行购房合同约定的付款义务超过合理期间，开发商要求解除合同的，由于非因双方当事人过错造成，应当按照公平原则依法予以处理。

来源：豪才律师论坛