3月21日至23日，以“商业新变局，一起向未来”为主题的中国商业地产行业发展论坛(第十八届)2023年会在深圳蛇口举行。

著名经济学家任泽平指出，今年一定是复苏之年，经济肯定是好的，老天爷赏饭吃，各行各业都要出来抢粮食。

首先，线下活动全面放开；第二，房地产方面，越来越多的城市加入到放松限购、限贷、限价、限售的行列；第三，货币还是宽松的，不用管欧美怎么加息，中国是大国央行，货币政策肯定是“以我为主”，具有独立性；第四，对于企业家和民营经济信心的提振，保护市场经济，保护企业家精神，提振市场的信心。

这次的政府工作报告，非常振奋人心，要推动今年的经济运行整体好转。如果没有突发事件，比如美国汇率的爆发、银行业危机，这可能是很大的不确定性，那么今年中国的经济可能会达到6%，是去年的两倍，潜在增长性大概是5-5.5%，回到了前年增长率水平以上。再比如赤字率，去年是2.8%，今年全国赤字3%。包括前段时间释放5000亿基础货币，传递了一个最重要的信号：今年要全力拼经济。政策导向就是把发展放在首要任务，无论要应对外部的风险，还是实现中华民族伟大复兴，发展是首要任务。经济发力点在哪里？他认为，数字经济、新能源、新基建、“卡脖子”技术、大国重器、专精特新，都是发力点。资本市场承担重要的角色。因为创新需要通过资本的推动，对房地产也提出了一些新要求，包括支持刚需、改善型需求等等。从去年到今年，房地产开始吹暖风，支持改善型需求、建立新模式。东莞、佛山、常州、杭州、苏州，越来越多的城市加速到放松的行列，大家对今年一定要有信心。

今年将会首次见证房地产的分化式复苏。有的城市房地产复苏回暖，甚至房价创新高，但有的城市房地产会持续低迷。

任泽平表示，城镇化率超过60%以后，将会看到人口在源源不断往都市圈、城市群流入。未来中国70%城市的人口流出或停滞，带来的结果是城市的房子过剩，没有任何投资价值。从去年开始，中国人口开始负增长，生育率只有1.1%，而美国为1.9%，法国为1.8%，英国和德国为1.6-1.7%。未来中国最稀缺的一定是人，尤其是年轻人。没有人，不管是房地产还是其他产业，都没有根基。

中国的城镇化率是65.22%，这是常住人口占总人口的比重。中国的农民工有3亿，跨省流动的就有将近2亿，未来要通过租购并举的模式来满足这些人的需求。也就意味着，把他们在农村留守的家属和家庭加起来，中国的城镇化率已经超过75%了，而发达国家的平均城镇化率是85%。房地产的大开发时代已经落幕。未来是一个都市圈、城市群的时代，未来是一个存量时代，未来是一个城市更新的时代，未来是需要重新建立房地产新模式的时代。

任泽平指出，我们的财税改革、房税改革、配套改革没有建立好，要尽快建立房地产的新模式，最重要的就是城市群战略、人地挂钩。人员不断往大的都市圈流入，既要东北振兴、西部大开发，又要控制大城市发展，结果导致一二线的高房价和三四线的高库存。