一、本月楼市政策聚焦：中央要求重点城市实施住宅用地“两集中”，热点城市房地产调控持续加码
2月，房地产政策环境稳中趋紧。中央层面，自然资源部最新要求，重点城市要对住宅用地集中公告、集中出让。自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，在过去工作的基础上，不断完善工作措施。此外，房地产贷款集中度管理制度已逐渐向地方层面铺开落实，广州、海南、浙江、上海等多地央行分行或银保监局相继发布有关通知，并根据地方实际情况对房地产贷款集中度相关指标进行了不同幅度调整，以期在坚持“房住不炒”定位和“因城施策”基本原则的前提下，引导市场预期稳定。
地方层面，2月地方出台房地产调控政策较1月小幅增加。其中，热点城市如上海、深圳、杭州、东莞等地，调控再次加码，房地产政策环境保持高压。而南京、江西、焦作等地则通过人才引进、放宽落户或上调住房公积金贷款最高额度等方式，为地方楼市发展注入活力。本期报告主要对2月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。
表1：2月住宅用地“两集中”相关事件（摘选）
2月，房地产政策环境稳中趋紧。中央层面，自然资源部最新要求，重点城市要对住宅用地集中公告、集中出让。自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，在过去工作的基础上，不断完善工作措施。此外，房地产贷款集中度管理制度已逐渐向地方层面铺开落实，广州、海南、浙江、上海等多地央行分行或银保监局相继发布有关通知，并根据地方实际情况对房地产贷款集中度相关指标进行了不同幅度调整，以期在坚持“房住不炒”定位和“因城施策”基本原则的前提下，引导市场预期稳定。
二、中央政策：坚持“房住不炒”，重点城市实施住宅用地“两集中”
1.政策跟踪
2.政策小结及重点政策解读
（1） 政策小结
本月宏观政策延续相对宽松。LPR连续10个月未作调整，维持历史低位。同时，为了维护银行体系流动性合理充裕和满足金融机构临时性流动性需求，2月，央行对金融机构开展常备借贷便利操作共34亿元，均为7天期；开展中期借贷便利操作共2000亿元，期限为1年，利率为2.95%。有效维护了货币市场利率平稳运行和市场流动性合理充裕。
在房地产调控方面，自然资源部最新要求，重点城市将实行集中供地措施，集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，并集中组织出让活动。自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，在过去工作的基础上，不断完善工作措施。中央层面对房地产调控立场保持坚定。在行业发展方面，我国已进入全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军的新征程，本月中央先后出台支持革命老区振兴发展、加快农业农村现代化建设、加快推进乡村人才振兴、加强科技创新促进西部大开发及构建完善国家综合立体交通网等一系列重磅文件，强调要实现高质量发展和区域协调发展，与房地产业未来发展紧密相关。
（2） 重点政策解读：自然资源部明确：重点城市实施住宅用地“两集中”
2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。在此之前，天津、郑州、青岛、济南等地已相继发布关于住宅用地“两集中”的相关通知。
所谓住宅用地“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。住宅用地“两集中”土地出让政策的提出，是中央继房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理之后，对当前房地产调控长效机制的再次补充，对市场影响也是多方面的。具体而言：
（1） 于地方政府角度。第一，住宅用地“两集中”对地方政府统筹规划土地资源的能力提出了考验。如何通过优化出让供地结构搭配，降低整体土拍溢价率，引导房价整体平稳，从而实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，将是地方政府需要研究的课题。第二，土拍溢价率的降低，即意味着土地出让收入的减少，这对部分土地财政依赖度较高的城市同样是个考验。
（2） 于房企角度。第一，重点城市住宅用地集中公告、集中供应，对房企资金实力形成了更大的考验。现金流充足、融资能力强的房企迎来利好，而资金状况紧张、负债高的房企拿地机会减少。房企间分化将进一步加剧，龙头房企更具领先优势。第二，自2020年下半年以来，房地产金融监管持续收紧。房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理的推出，意味着房企资金将长期承压。在此情形下，房企在重点城市联合拿地以寻求更多的拿地机会的可能性大大提高。第三，土地集中供应将导致房企集中参与，对房企资金的要求也比较高。基于此，重点城市存量土地或成为热点。房企通过收并购拿地，不仅在时间、空间上具有更高的自主性，还可以缓解土地集中供应带来的资金压力。第四，一年三次的集中土拍，降低了房企拿地的容错率，增加了房企竞拍失败带来的潜在损失。无论是对22个重点城市供给土地的研究抉择，还是将部分投资转移至非重点城市，房企的决策风险提高。
（3） 于购房者角度。第一，住宅用地集中公告、集中出让，意味着项目也将集中入市。大大提高了市场透明度，更便于购房者横向比较和选择。第二，政府通过住宅用地“两集中”促使土地溢价率降低，房企拿地成本相对减少，从而引导房价平稳，有助于减轻刚需购房者购房压力。
三、地方政策：“因城施策”更加灵活，热点城市调控持续加码
1.政策跟踪
（1）行政限制政策
（2）土地政策
（3）公积金政策
（4）住房保障政策
（5）人口人才政策
（6）市场监管政策
（7）其他政策
2.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2021年2月地方出台房地产调控政策34条，较上月小幅增加。其中，宽松性政策10条，紧缩性政策15条，中性政策9条。在经历1月中下旬热点城市楼市调控高频加码后，本月地方在收紧楼市调控方面节奏有所放缓，整体房地产政策环境仍稳中偏紧。
数据来源：中房研协整理
从地方调控手段来看，调控收紧主要表现在加强行政限制和市场监管上。其中，典型代表有：上海推出新房摇号积分制，进一步保障刚需首套房购房需求；深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，进一步加强对二手房价格指导和管控；杭州严格审查购房家庭冻资行为，一经发现即取消摇号资格；东莞进一步加强限购限贷，并对新建商品房备案价格提出具体指导等。此外，北京、上海再次就住房租赁行业秩序规范和整顿出台文件，泉州进一步加强商品房预售资金监管。
调控宽松则主要表现在人口人才政策和公积金政策上。其中，典型代表有：上海鼓励留学人员来沪工作和创业，并在生活、住房等方面给予支持；广州市南沙新区拟创建国际化人才特区，并为此建立涵盖人才住房补贴、人才公寓、共有产权房的人才安居体系；南京进一步推动非户籍人口在城市落户，全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，并实现与苏州在积分落户时，居住和社保缴纳年限累计互认；江西省全面放开全省落户条件，全面取消城市落户限制等。此外，焦作提高住房公积金贷款最高额度、大连支持共有产权住房办理住房公积金提取和贷款、南宁将凡年满18周岁、未达到法定退休年龄、在南宁市行政区域内灵活就业居住且现未在单位缴存住房公积金的各类人员纳入住房公积金缴纳群体等，对促进地方房地产市场发展也具有积极作用。
四、2月重要事项复盘
五、房地产政策展望
1.中央层面
春节节后首日（2月18日），央行净回笼资金2600亿元。虽然央行通常会在节后或跨季等时点回笼资金，但2600亿元的资金规模仍属少见，由此也引发市场对节后货币政策走向的担忧。随后，央行主管的《金融时报》发文称，当前已不应过度关注央行操作数量，否则可能对货币政策取向产生误解，重点关注的应当是央行公开市场操作利率、MLF利率等政策利率指标，以及市场基准利率在一段时间内的运行情况。这意味着我国货币政策框架正从数量型为主转向价格型为主的阶段，价格调控将越来越重要，这也与当前央行不断健全市场化利率形成和传导机制、完善央行政策利率体系、深化贷款市场报价利率改革等密切相关。从2月18日央行开展MLF操作和逆回购操作中标利率均与此前保持一致、2月20日央行公布LPR利率连续10个月保持不变来看，当前货币政策仍以稳健为主，急转向的可能性较小。但从“量”上看，随着节后资金回笼，短期内市场资金面将延续紧平衡状态，央行或继续探索通过结构性货币政策支持实体经济和中小企业发展。
在房地产方面，房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度的发布，即表明了房地产金融监管将长期从严。3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产现在金融化、泡沫化倾向还比较强，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。从近期地方落实情况来看，广东、浙江、上海、海南、辽宁等地根据自身实际情况，纷纷上调了房地产贷款集中度监管上限指标，一定程度上为地方房地产发展松绑了空间。房地产调控仍是“稳”字当头。
2.地方层面
2月地方调控再次呈现“松紧互现”的特点。一方面，上海、深圳、杭州等热点一二线城市房地产调控持续加码，另一方面，南京、江西、焦作等楼市平稳或发展较弱城市通过人才引进、放宽落户或强化住房公积金支持力度等手段为楼市助力。长期来看，在“三稳”调控目标指导下，楼市过热必受调控管制，发展失速则需适度扶持，“松紧互现”应是“房住不炒”“因城施策”下地方调控常态。城市分化及继续加大，在一二线城市楼市持续火热的同时，三四线城市返乡置业则表现得格外冷清。虽然与疫情和“就地过节”有一定关系，但不可否认的是，在人口持续外流的情况下，三四线城市楼市发展缺乏有效支撑，未来市场成交或将继续缩量。部分城市或存在库存过剩或房价泡沫等潜在风险，需要警惕。
此外，受住宅用地“两集中”政策影响，不在政策覆盖范围内的城市土地市场可能迎来升温，尤其是城市群、都市圈内潜力城市，房企竞争将更加激烈。而实施住宅用地“两集中”的22个重点城市，土地市场热度将有所降低，土地溢价率或将明显下降，从而导致地方土地出让收入减少，这在引导促进地方房地产市场平稳发展的同时，对部分土地财政依赖度较高的城市也提出了挑战。
执笔：王铮嵘
中房研协 测评研究中心 研究员
