一、本月楼市政策聚焦：热点城市调控频频升级 严打投机炒房
1月，房地产政策环境趋紧。中央层面，住建部部长王蒙徽表示，要牢牢坚持“房住不炒”定位，完善房地产金融宏观审慎管理体系；要加强对重点城市的指导，实施精准调控。1月下旬，住建部有关负责人急赴上海、深圳等楼市热点城市，督导房地产市场情况，要求落实城市主体责任，坚持问题导向，发现问题及时出手，坚决遏制投机炒房。央行和银保监会有关负责人也多次公开表示，要落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，加强风险排查，持续防范化解金融风险。房地产金融监管持续从严。
地方层面，1月上旬地方出台调控政策较少，但随着热点城市房地产市场持续升温，中下旬地方明显加大了调控力度。尤其以上海、广州、深圳、杭州等热点一二线城市为代表，“四限”政策再度升级，严打投机炒房，具有很强的“风向标”意义。紧缩性调控也成为1月份地方房地产政策主旋律。本期报告主要对1月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。
二、中央政策：坚持“房住不炒”，房地产金融监管持续从严
1.政策跟踪
2.政策小结
本月宏观政策延续宽松。一方面，LPR连续9个月未作调整，维持在历史低位；另一方面，1月央行频频开展逆回购操作，累计投放金额超万亿，对冲近期社会需求增长、确保市场流动性充裕意图明显。值得注意的是，1月央行已多次开展20亿元小额逆回购操作，侧面反映了当前央行对资金面的紧平衡倾向，不搞“大水漫灌”，防止资金空转。
在房地产调控方面，中央层面坚持“房住不炒”立场明确。1月6日，住建部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。1月26日，住建部副部长倪虹带队急赴上海、深圳等地，督导落实城市主体责任。要求坚持问题导向，发现问题及时出手，坚决遏制投机炒房。在行业发展方面，中央政策持续助力，推动绿色建筑和物业管理等细分领域发展。此外，中共中央、国务院印发《建设高标准市场体系行动方案》，再次强调深化土地管理制度改革、推动集体经营用地入市、开展土地跨区域交易试点、推动户籍准入年限同城化累计互认等举措，对房地产发展长远利好。
三、地方政策：落实“问题导向、快速处置”，严打违规交易和投机炒房
1.政策跟踪
（1）行政限制政策
（2）土地政策
（3）公积金政策
（4）住房保障政策
（5）人口人才政策
（6）市场监管政策
（7）其他政策
2.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2021年1月地方出台房地产调控政策28条，调控频次较上月锐减。其中，宽松性政策3条，紧缩性政策19条，中性政策6条。紧缩性调控再次成为地方房地产政策主旋律。
从时间线来看，1月上旬地方出台调控政策较少，房地产政策环境维持相对宽松。但随着热点城市楼市持续升温，中下旬地方调控政策开始密集出台。从地方调控内容来看，地方收紧调控主要表现在升级限售、限贷等行政限制手段和加强房地产市场监管力度等方面。其中，典型代表有：上海连续出台政策打击“假离婚真购房”、将法拍房纳入限购、严控住房信贷；广州四大行房贷全线上调；深圳严格审查购房人资格，明确家庭联名购房需皆具备购房资格；杭州限购限售加码，落户不满5年限购1套，新房中签率小于10%的项目5年内不得转让，并对高层次人才优先购房提出条件限制等。此外，北京、广州、成都、合肥等地纷纷开启关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的专项行动，确保房地产市场平稳健康运行。在宽松性调控方面，主要代表有：长沙进一步开放公积金异地贷款，长江中游城市群中签订合作公约的城市公积金缴存职工皆可在长沙申请公积金贷款；大连发布公积金新政，放宽贷款办理区域、商品房购买行为时间、商业贷款转公积金贷款条件等多项限制。
四、1月重要事项复盘
五、房地产政策展望
1.中央层面
全球疫情形势仍然严峻。截至2月3日，全球累计确诊病例已超1.04亿例。为对冲疫情影响，全球央行大放水仍在继续。国内疫情零星散发病例和局部聚集性病例叠加，疫情中高风险地区也在持续增多。疫情对经济社会的影响仍然存在。基于此，宽松性宏观政策尚不具备大转向的基础。2月2日，国务院总理李克强在会见外国专家代表的座谈会上表示，我国将继续统筹疫情防控和经济社会发展，保持宏观政策的连续性、稳定性、可持续性，推动经济运行保持在合理区间，使中国经济的基本盘更加稳固，保持中国经济长期向好的局面。央行也多次强调，2021年货币政策要“稳”字当头，保持好正常货币政策空间的可持续性。1月央行已通过频繁逆回购操作累计向市场释放超万亿元流动性，预计2月央行将继续向市场投放流动性以满足节日市场需求。但从1月央行多次开展20亿元小额逆回购操作来看，当前央行对市场资金面的紧平衡倾向。尤其是今年倡导“就地过年”的特殊性，春节取现压力较以往明显降低，央行集中大规模投放流动性的可能性较低，不搞“大水漫灌”，更加注重定向调控。
在房地产方面，2020年12月31日，央行、银保监会联合发布房地产贷款集中度管理制度，为房地产金融再上一道“枷锁”。2021年1月6日，住建部部长王蒙徽重申，要牢牢坚持“房住不炒”定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦。要建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。央行也明确表态，在支持实体经济发展的同时,注意防范金融风险的积累。要稳妥处置个体机构风险和重点领域风险，健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系。房地产市场监管持续从严。随着房企融资“三道红线”和房贷“两道红线”政策的推进落地，2021年房企将面临较大的资金压力。
2.地方层面
从1月上旬来看，地方对房地产市场发展新增干预较少。但随着热点城市房地产市场持续升温，投机炒房再现苗头，1月中下旬地方明显加强了对房地产市场的调控。尤其是热点城市如上海、广州、杭州等地，“四限”政策再次升级，调控力度较大。在“房住不炒”政策总基调和“问题导向、快速处置”的调控新要求下，未来地方对房地产市场出现的问题反应将更加灵敏、调控将更加精准。短期来看，上海、广州、深圳、杭州等热点城市纷纷收紧调控，对全国其他城市具有一定的警示作用，楼市调控风向整体偏紧。受疫情影响和“就地过年”号召，可能会促使部分城市外来人口在工作地买房，外来人口流量较大的中心城市住房供需结构将再受考验，应谨防楼市过热风险。
此外，自1月中旬以来，全国已有多个省市召开了地方“两会”。大力发展住房租赁市场、规范住房租赁市场秩序成为地方共识，如：北京市提出，要完善长租房政策，规范租赁市场秩序；上海市提出，要加快租赁房建设，形成供应5.3万套；广东省提出，要着力解决大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，加大土地供应力度，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，大力发展共有产权住房；山西省提出，要完善长租房政策，规范住房租赁市场，筹集租赁住房10万套，开工改造棚户区8526套等。培育市场主体、增加房源供给、加大政策支持力度和加强市场监管将是2021年地方发展住房租赁市场重要工作内容。
执笔：王铮嵘
中房研协 测评研究中心 研究员
