一、整体市场情况

01  供求总量：全市房地产用地供求量大幅减少，商服用地供应增多。

2022年德州市通过招拍挂方式供应房地产用地155宗，成交135宗；出让面积457万㎡，同比减少40.1%；成交面积396.1万㎡，同比减少42.4%。各类型土地中，纯住宅用地供应71宗、成交60宗；从供求面积来看，纯住宅用地供应面积239.6万㎡、成交面积207.6万㎡，均占全市房地产用地供求面积的52.4%，为房地产用地市场主力供求类型。

02  成交价格：成交总价款为五年来最低，商住用地楼面地价同比上涨16%。

2022年全市房地产用地成交总价款140.4亿元，整体楼面地价为1683.2元/㎡，成交亩均单价236.3万元/亩，土地溢价率为0.5%。与2021年相比，整体楼面地价下降2.9%，成交亩均单价下降4.3%，成交总价款同比下降44.9%，且成交总价款为五年来最低。各类型土地中，纯住宅用地成交总价最高，为77.5亿元；商住用地楼面地价和溢价率为全市最高，分别为2864.4元/㎡、2.1%，且楼面地价呈现上升趋势，较2021年相比上涨16%。

03  月度供求：上半年供求平稳，10月份成交激增达到高峰，12月份大量优质土地入市。

从全市房地产用地月度供求数据看，上半年土地市场低迷，土地供应较少，4月份的供求小高峰并未带动起上半年土地市场信心，6月份土地出让和成交面积均为全年最低；三、四季度供地加速，大量优质地块入市，10月份土地成交量激增，为全年最高值。全年土地供应节奏与2021年较为相似，第四季度为供求集中期，合计供应土地226.3万㎡，成交土地198万㎡，均达全年总量的50%。

04  土地溢价：整体溢价率降至低位，成交楼面价波澜不惊。

2022年全市房地产用地溢价成交为小概率事件，全年综合溢价率仅0.5%，较2021年的9%降幅显著。由于市场整体低迷，房企拿地积极性大幅降低，上半年供应地块均底价成交，10月份土地供应量激增，1.9%的溢价率成为全年最高值，与2021年同月份50.4%的溢价峰值相比，市场温度可见一斑。除此之外，2022年7月份、11月份、12月份也产生低于1%的小幅溢价。

2022年全年平均楼面地价1683.2元/㎡，同比略降2.9%。对比2022年和2021年月度数据来看，2021年的4月与8月出现过2次小高峰，均冲破3200元/㎡的水平，而2022年6月份2221.8元/㎡成为全年最高值。

盘点2022年中心城区“明星”地块，10月31日德州聚创房地产开发有限公司以46535万元、溢价率19%摘得德城区罗庄C地块，成交楼面地价5919元/㎡，成交亩均单价861万元/亩，成为全年溢价率、成交楼面地价、成交亩均单价最高的地块。其次为11月11日德州市房屋建设综合开发集团有限公司以33320万元底价摘得的太阳城家园二期地块四号地，成交楼面地价5455.2元/㎡，成交亩均单价800.1万元/亩；10月11日德州德达地产集团有限公司以61540万元底价摘得的郭家庵社区北地块，成交楼面地价5454.6元/㎡，成交亩均单价800万元/亩。

二、区域市场情况

01  齐河县等多地实现供求均衡，中心城区成交体量下降明显、成交楼面价和亩均单价保持低速增长。

1.从供求规模来看：

乐陵市供应房地产用地面积为82.3万㎡，位居供应面积首位，占全市总供应量的18%，是中心城区供应面积的1.4倍。

夏津县供应面积同比增幅最大为130%。

齐河县土地交易市场非常活跃，成交面积77.1万㎡位居成交面积首位，占全市总成交量的19.5%，是中心城区成交面积的2.1倍。

陵城区房地产发展迅速，以成交面积39万㎡挤进全市成交量的前三甲，同比增幅178%。

2.土地成交价格方面：

中心城区以33.7亿元成交总价款依然位于全市首位，但与2021年的73亿元成交总价款相比缩水52.8%，仅相当于2021年德城区的成交总额，其成交楼面地价及亩均单价均居全市最高。其中，天衢新区成交楼面地价3967.1元/㎡、德城区成交亩均单价653.5万元/亩，为全市最高，与2021年同比分别下降13.6%、11.3%。禹城市成交楼面均价为2588.4元/㎡、成交亩均单价458.4万元/亩均位列全市第二，同比增幅95.2%、113%，也是全市增速最快的县域。相对而言，临邑县、宁津县、陵城区、庆云县和武城县的成交楼面价同比出现不同程度的下滑。

三、中心城区土地市场情况

受疫情和经济市场形势的双重影响，市场库存积压严重、房企拿地情绪不高，我市合理调整供地节奏，2022年中心城区土地出让数量相对减少。2022年，中心城区出让房地产用地共18宗，出让面积60万㎡，最终成交14宗，成交面积37.4万㎡，成交总价款33.7亿元，成交亩均单价601.9万元/亩，成交楼面价3958.3元/㎡，平均溢价率2.2%。与2021年相比，成交亩均单价增长2.4%，成交楼面地价增长9.6%，整体地价保持小幅度增长趋势，但成交面积和成交总价款分别同比减少54.9%和53.8%，反映出中心城区整体成交体量大幅缩减，这在一定程度上将减轻2023年中心城区去库存的压力。

从近5年中心城区住宅用地成交情况看来，2022年成交面积骤减，创5年来最低纪录，且不足2021年成交面积的一半；成交总价为3年来最低，比2019年高47.6%，比2021年减少58.9%；综合溢价率下跌为个位数，也是5年来最低水平；成交亩均单价及楼面地价保持持续增长态势，分别同比增长3.3%、9.3%。

四、土地流拍情况

2022年房企依然保持取地谨慎的态度，全市共有18宗土地流拍，涉及土地面积56.8万㎡，与2021年同比分别下降47.1%、53.5%。流拍率为12%（流拍土地宗数/出让土地宗数），全市土地流拍量较2021年有所减少，同比下降2个百分点。流拍的土地主要集中在天衢新区和乐陵市，均为4宗；齐河县在供地30宗的体量下，仅1宗住宅用地流拍，与2021年流拍14宗比流拍率大大降低；德城区、禹城市、宁津县和武城县无流拍土地，这也是禹城市和武城县连续2年实现零流拍。