「给我一个支点，我就能撬起整个地球。」阿基米德2000多年前说出的这句名言，至今家喻户晓。
地产人和购房者，对这句话的理解，当属最深刻的群体之一。始于2015年的加杠杆，让一二三四线城市，迎来了大牛市，也催生了一大批千亿房企；近几年的去杠杆，特别是五道红线威力持续发酵之后，楼市陷入萎靡，房企暴雷声不绝于耳。
去年9月份以来，政府持续纠偏，各种政策层出不穷，但总让人觉得力度还不太够。千呼万唤始出来，如今，重磅终于来了——最近多个城市下调首付比例至20%，六大行整齐划一下调广州地区房贷利率。明源君预判，这些政策还将蔓延到更多城市。无数的历史经验告诉我们：一旦降首付+降利率重出江湖，就意味着市场底到了！至于，接下来，你懂的。
降低首付比例威力巨大
上次直接带来了大牛市
如上所说，自去年9月纠偏以来，几乎每天都有宽松政策出台，但能引发巨大轰动的政策并不多。特别是一些三四线城市的刺激政策，看看就过去了。
可是，最近，几个三线城市的宽松政策，却引发了巨大的关注。
2月17日，有媒体报道，山东菏泽「无房无贷」的购房者，首付比例已从之前的30%降至20%。消息发布之后，迅速引发关注，地产人争先转发，一时间消息铺天盖地而来。
紧接着，人们发现，重庆、江西赣州等地区的银行，也已经在春节前后将首套房首付比例下调至20%。
这还没完。根据财联社21日报道，近期，虽然佛山限购区域对首付审核依然比较严格，但不限购区域部分楼盘首付已经降至2成。
……
2015年3月30日下午4点58分，央行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。10分钟后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。
受「3.30新政」的刺激，已经疲软了一年多的楼市，顿时满血复活，开始了持续几年的一路狂奔。由此可见，杠杆的威力之大……
很多人买不起房，并非付不起月供，而是首付不够。降低首付，可以降低人们上车的门槛。而且，更高的杠杆，意味着，买入之后房价上涨可以获得更高收益。
虽然，此次降低首付比例不是像2015年那样全国层面的，但是，一方面，降低首付的城市，不止于三线城市，还有重庆这样的新一线城市；另一方面，随着时间的推移，加入的城市在不断增多。明源君认为，未来还会有更多城市加入。
没降首付的，也在做其他方面的宽松——
根据央视新闻报道，2月21日起，六大行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房贷利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房贷利率LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
注意，这是降低加点，且六大行的步调整齐划一！另外，注意，广州是一线城市，一线城市！
二三四线，早就走在前头了。
贝壳研究院数据显示，截至目前，103个重点监测城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；平均放款周期为38天，较上月缩短12天。
具体来看，103个城市中87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，房贷降息的城市范围扩大，且无利率提高的城市。包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点。北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降。苏州地区，部分银行的首套房利率甚至已经低至4.8%！
降低首付可以降低人们的上车门槛，属于「原因型」需求侧政策；降低利率，可以降低人们的月供压力，属于「结果型」政策宽松。如今，「原因型」和「结果型」一齐发力，并且不断蔓延，在部分城市已经形成合力，将极大地提振市场信心，助推行业回归正轨。
70个大中城市已经回暖
政策加持下，未来可期
都说中国楼市是政策市，这话一点不错，虽然直到今天，调整的余波仍在，但在一系列政策强拉下，今年1月份，楼市已现全面回暖迹象。
如今，三四线城市降低首付，并向一二线城市蔓延；一线城市六大行整齐划一，下调房贷利率，势必加速楼市回暖！
2月21日，国家统计局发布2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，今年1月，一线城市新房房价已率先企稳回升。
具体来看，今年1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由去年12月下降0.1%转为上涨0.6%。其中，北京、上海、广州和深圳新建商品住宅销售价格分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。
同期，二三线城市的新房市场也有不同程度回暖。其中，二线城市新建商品住宅销售价格环比由去年12月下降0.3%转为上涨0.1%；三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%，降幅比去年12月收窄0.1个百分点。
从全国来看，今年1月，70个大中城市中，新房房价环比上涨的城市31个，比去年12月增加11个；而新房房价下降的城市39个，比去年12月减少11个。
做个简单的平均计算，就能得出以下结论：
今年1月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为1.7%。1月数据止跌，这是一个非常重要的筑底信号，因为，在此前房价已经连续下跌4个月。这意味着，不仅一线城市新房房价已经企稳，70个大中城市整体上，也已经到底了。
而且，相比去年底二手房市场的萧条，今年1月二手房市场也开始筑底回升。
1月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与去年12月相同，其中北京、上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.5%。
二三线城市二手住宅住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比去年12月均收窄0.1个百分点。
从二手房房价下跌的城市来看，今年1月，70个大中城市中二手住宅销售价格环比下降的城市有55个，比去年12月减少8个。
所有数据都指向一个结论：政策宽松下，楼市正在回暖，小阳春已经在路上。
而宽松还在继续。中原地产研究院统计数据显示，2022年以来，全国房地产调控政策累计出台次数超过80次，截至2月20日，全国超40个城市发布各类房宽松政策。
明源君认为，下调最低首付比例并非终点，如有必要，诸如限购、限售之类的政策也有可能放松。只有超预期的举措，才能扭转市场对地产行业的预期，让回到良性循环。
毕竟，现在不少城市已经到了需要去库存的程度了，例如，2022年2月15日，在郑州市委全会暨市委经济工作会上，郑州代市长何雄便直指郑州地区的商品房库存问题。
小结
前不久，郁亮「房地产进入黑铁时代」的说法，引发行业大讨论，让不少地产人和房企如同头上浇了一盆冰水。
明源君认为，必要的谨慎在任何时候都是必要的，但是，现在是该乐观的时候了。2月19日，党媒《经济日报》就在头版头条发文，驳斥了业内对「房地产去金融化」的误读。降首付比例，降利率，绝不是偶然的。
「政策底-市场底-企业底」传导需要一个过程，但是，机制是很清晰的。现在，市场已经筑底，政策仍在持续发力护航，房地产最困难的日子即将过去，在这个春天，地产人可以开始畅想行业的春天了！
