【40城土地成交月报】

核心观点

2021年40城地市成交量大幅下滑，创2016年以来最大降幅。2021年全年，40个典型城市土地成交建筑面积54379万平方米，同比减少14.6%，创2016年以来最大降幅。2021年2月22个试点城市推出两集中土拍政策，重庆、杭州、上海等部分城市第一批供地土拍火爆，但下半年以来，受房企因融资困难、房屋销售走弱等因素影响，第二批集中土拍热度急转直下，冷意一直延续至年末，第三批土拍房企拿地信心仍未恢复。

2021年40城地市溢价率全年10%，创近十年新低。12月，40个典型城市土地成交溢价率为2.6%，环比和同比分别下降3.9个百分点和10.6个百分点。2021年前三季度土地溢价率维持在8%左右，四季度土地溢价率不断下降，全年溢价率10.0%，创近十年新低。这其中有两个方面的原因：一方面是8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的作出新的部署，规定单宗地块溢价率不得超过15%；另一方面是楼市下半年以来降温明显，房企融资困难，土地市场出现了央企和国企托底现象，多宗地块底价成交。

预计明年地市将会继续降温。今年下半年以来，楼市地市进入下降通道，预计明年商品房销售市场继续低迷，虽然明年货币政策将会有一定的放松，但房企经营困难仍难以有效缓解，销售端的压力传导至投资端，房企拿地信心仍难恢复，“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施，预计明年土地成交面积将会继续下降，但跌幅会有所收窄；土地成交均价涨幅回落；溢价率保持历史低位，地市将会继续降温。

40城土地成交面积:2021年全年同比大幅下降14.6

2021年12月，40个典型城市土地成交建筑面积8942万平方米，环比增长111.0%；同比下降19.4%。

2021年全年，40个典型城市土地成交建筑面积54379万平方米，同比下降14.6%。回顾历史，年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落，2019年2月转负，随后涨幅震荡收窄至0轴附近，2020年7月开始转正并持续提高。进入2021年，由于去年同期受疫情影响基数较低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速回落，5月份以来随着大中城市首批集中土拍的陆续进行，增速再次小幅上行，6月后增速不断回落，8月后降幅一直低位震荡。

年度走势来看，2011年在“限购、限贷”等政策影响下，40城土地市场降温。2012年40城土地市场开始回暖。2013年再度繁荣。2014年40城土地成交建筑面积大幅下滑。2015年继续大幅下滑。2016年跌幅收窄，开始回温。随着三四线城市和部分热点二线城市房屋销售的持续火热，2017年40城土地成交建筑面积出现较大幅度的增长。2018年上半年，三四线城市和部分二线城市房屋销售持续火热，开发商拿地热情高涨，下半年土地市场有所降温，底价成交和流拍现象也逐渐增多。2019年上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热，但下半年政策收紧后市场明显降温，全年土地成交面积微增。2020年二季度以来，随着疫情后货币宽松，部分城市楼市地市火热，下半年热点城市调控虽有收紧，全年仍增长10.2%。2021年2月22个试点城市推出两集中土拍政策，重庆、杭州、上海等部分城市第一批供地土拍火爆，但下半年以来，受房企因融资困难、房屋销售走弱等因素影响，第二批集中土拍热度急转直下，冷意一直延续至年末，第三批土拍房企拿地信心仍未恢复，全年40城土地成交建筑面积同比大幅下降14.6%，创2016年以来最大降幅。预计明年将会继续下降，但跌幅会有所收窄。

40城土地出让金收入：

2021年同比增长3.5%，三四线城市增速最低

1、1月40城土地出让金收入环比、同比分别增长99.5%和10.0%

12月，40个典型城市土地出让金收入为5231亿元，环比大幅增长99.5%，同比小幅增长10.0%。

回顾历史，2018年下半年,全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。2019年上半年，部分热点城市土地市场重新回暖，土地成交火热，土地出让金同比增长明显；随着调控政策的密集出台，下半年土地出让金同比增速开始小幅震荡下行。2020年一季度受疫情影响，出让金有所减少；二季度房企拿地需求爆发，出让金大幅回升；三季度以来，多地调控加码，出让金持续下降，12月部分城市加大供地力度，出让金大幅回升。

2021年全年，40个典型城市土地出让金收入35094亿元,同比增长3.5%。因去年同期基数较低，2021年1月土地出让金同比增速大幅提高，2-4月增速持续回落，5月增速提高，6-8月增速回落，9-12月增速在3%左右震荡，虽然部分城市第三批土拍放宽了土拍门槛，但土地市场仍处于低温态势。

2、三四线城市土地出让金同比增速是三类城市中最低的

分城市来看，2021年全年，40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、广州、北京和南京，其土地出让金总额分别为3142、3043、2446、2261和2068亿元。排名靠前的城市中，广州和重庆第二批、第三批土拍降温较为明显，出让金收入较去年不增反减。三类城市中，三四线城市土地出让金同比增速是最低的，为0.2%；一线城市仍然是最高的，为9.6%。

40城土地成交均价：2021年结构性上涨

12月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5850元/平方米，环比下跌3.0%，同比上涨27.3%。

回顾历史，2018年4月至2019年2月40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右，而从2019年3月开始已经脱离了前期的稳定区间，价格持续上涨至7月，小幅震荡后从10月开始下跌。2020年1月地价见底后开始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以来40城土地成交均价重新进入下跌趋势。2021年一季度，40城土地成交均价仍延续小幅震荡下跌趋势，4月以来成交均价震荡上涨，10月冲高回落。

年度走势来看，2016年，由于一线及部分热点二线城市市场火爆，地王数量史无前例之多，地价大幅上涨，2016 年下半年，部分热点城市相继出台相应的土地市场政策，控制地价增长，2017年40城土地成交均价同比涨幅有所回落。2018年，尤其是下半年，多地土地流拍频现，低溢价甚至底价成交成为常态，地价创2011年以来最大跌幅。2019年，上半年部分城市土地市场较热，地价上涨较快，下半年地市降温，全年地价同比上涨16%。2020年，二季度部分城市土地市场较热，地价上涨较快，下半年随着热点城市调控升级，以及“三道红线”政策出台，地市逐渐降温。2021年第一批集中供地，部分城市地价大涨；而第二批集中土拍遇冷，部分质量不高的地块纷纷出现提前中止出让或流拍现象，第三批土拍随着部分城市加大优质地块的供应，流拍率显著下降，但仍延续低温势态，土地成交均价因结构性因素继续上涨。预计明年，土地成交均价涨幅将会有所收窄。

40城土地成交溢价率：

2021年全年10%，创近十年新低

1、12月40城土地成交溢价率为2.6%，环比、同比降幅继续扩大

12月，40个典型城市土地成交溢价率为2.6%，环比和同比分别下降3.9个百分点和10.6个百分点。2021年前三季度土地溢价率维持在8%左右，四季度土地溢价率不断下降。这其中有两个方面的原因：一方面是8月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的作出新的部署，规定单宗地块溢价率不得超过15%；另一方面是楼市下半年以来降温明显，房企融资困难，土地市场出现了央企和国企托底现象，多宗地块底价成交。

从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。2014年下半年开始，各地政府放松限购，央行降息降准，放松房贷、减税。2015年下半年，全国房地产市场回暖，土地溢价率步入上行通道，并于2016年9月达到历史高点。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至2018年12月。需要指出的是，2018年土地溢价率的快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。2019年上半年，土地市场出现小阳春，部分热点城市土地市场成交火热，溢价率有所上升。进入下半年后，随着政策的收紧，土地市场开始降温，溢价率持续下行。2020年一季度，土地溢价率维持在10%左右的低位水平；二季度部分城市土拍火热，溢价率逐步上升；三季度以来多个热点城市政策收紧，溢价率不再上升；四季度以来溢价率持续下降。

年度数据来看，2011年和2012年，在国家楼市调控背景下，市场转冷，40城土地成交溢价率均下跌。2013年，部分城市楼市持续升温，开发商拿地热情高涨，导致40城土地成交溢价率反弹。2014年，土地成交溢价率再次下行。2015年，一线城市和部分二线城市成交回暖，土地成交溢价率重新上涨。2016年，由于一线及部分热点二线城市市场火爆，地王数量史无前例之多，面粉贵过面包的地块数量很多，导致土地成交溢价率大幅上涨。2016 年下半年，部分热点城市相继出台相应的土地市场政策，控制地价增长，2017年40城土地成交溢价率有所回落。2018年，尤其是下半年，多地土地流拍频现，低溢价甚至底价成交成为常态，创2010年以来新低。2019年，上半年部分城市出现小阳春，地市成交火热，但下半年政策收紧后市场明显降温，溢价率略高于2018年。2020年，随着疫情后货币放水，二季度部分城市地市火热，下半年多个热点城市升级调控政策，且“三道红线”监管新规的试点出台限制了房企加杠杆拿地的能力，地市逐渐降温。2021年受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响，全年溢价率10.0%，创近十年新低。预计明年整体土地成交溢价率将保持历史地位。

 2、浙江部分城市溢价率仍相对较高

分城市来看，12月，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为金华、杭州、南宁、扬州和成都，土地成交溢价率分别为11%、7%、7%、4%和4%。12月金华溢价率高达11%，主要是兰溪市的两宗商办用地，因起拍价较低，溢价率高达49%%。12月，仍有过半城市溢价率为0，40城整体地市仍处于低温中。

土地集中出让动态：第三批集中土拍冷淡收场

2021年中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”。与往年相比，“探索新的发展模式”“更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业良性循环”等说法首次出现在中央经济工作会议中。12月30日，在中国人民银行召开的小微企业金融服务和绿色金融新闻发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜表示“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

今年下半年以来，楼市地市进入下降通道，预计明年商品房销售市场继续低迷，虽然明年货币政策将会有一定的放松，但房企经营困难仍难以有效缓解，销售端的压力传导至投资端，房企拿地信心难恢复，“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施，预计明年土地成交面积将会继续下降，但跌幅会有所收窄；土地成交均价涨幅回落；溢价率保持历史低位，地市将会继续降温。

附注

附注1：本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地，具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。

附注2：40个典型城市分类如下。4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；21个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南；15个三四线城市：佛山、扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

附注3：土地成交均价为楼板价。土地成交均价及土地成交溢价率的计算，均取过去6个月此类指标的移动平均值。