从迈向全面小康，到迈向全面现代化，住房都至关重要。处于建设高水平社会主义市场经济体制和探索中国特色住房制度体系的当前中国，政策制度及其变动成为影响住房发展的重要变量。本报告在评述2021年住房及相关市场走势的基础上，预测了2022年住房及相关市场的发展变化；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，并针对性地提出了相关政策建议。
2021年住房市场从分化升温到热度下降
2021年，中国住房市场经历从分化升温到热度下降的运行过程。
第一，时间上，住房市场从上半年的普遍过热转向下半年的普遍降温。首先，全国平均住房价格增幅先快速上升后逐步回落。其中，1-2月份大幅上涨至11228元/平方米，同比涨幅达到16.8%，在此之后住房价格涨幅逐月回落。截至2021年10月，全国房价平均为10513元/平方米，同比增长5.28%。其次，住房销量增速创造新高，住房开发量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有缩短，未竣工商品住房去化周期微幅延长。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由骤升转向快速下降的波动过程，累计值创造了新高水平；新开工、施工与竣工面积经历从快速上升到波动性回落的过程；全国待售住房面积同比增幅呈现平缓“U”型变动。2021 年全国已竣工商品住房存销比估算值为16.7（月），未竣工商品住房存销比为3.9（年）。再次，房地产投资经历从骤升到回落企稳的变动过程。住房开发投资累计值同比增长率在2021年2月达到41.9%的高峰，此后逐步回落，2021年1-10月同比增速为9.3%，回归至正常水平。最后，住房租赁受疫情影响相对较大，恢复过程中城市层级性分化加剧。一线城市与二线城市住房租赁价值指数间“剪刀差”持续扩大。
第二，空间上，从上半年一、二、三线城市分化加剧到下半年各线城市普遍降温。首先，局部较快上涨重现，总体降温收敛明显。全国276个地级及以上城市中，房价上涨城市数量和同比上涨率均值在2021年皆先增后减。其次，房价变动的城市层级性分化先扩大后缩小。一、二线城市二手房价格同比增速先快速上升后稳中略降，三线城市总体保持小幅上涨，四线城市在低速增长上有所下降。房价水平区域差异大，东部领先，且先扩大后收敛。最后，城市群房价增速小幅回升，中心城市增速有所扩大，且不同地区城市群存在明显差异。
第三，在风险上，总体有所下降和可控，局部有所释放和外溢。一是住户支付能力下降，断供风险略为增加。二是企业总体风险下降，个别企业出现流动性风险。三是房地产贷款占比有所下降，房地产不良贷款增加。四是全国房地产市场降温，个别城市降温速度过快。总体来看，2021年住房市场仍然是经济增长的一个支撑点，自身也赢得了全面的发展。
影响房地产市场变化的因素
2020年第四季度以来住房市场先升后降的波动，是在复杂的外部环境和上行的住房市场环境下，调控政策与市场主体博弈的结果。
第一，外部环境和宏观政策支持了市场升温。全球通货膨胀和房价涨幅创新高，实体产业恢复弱且面临一定困难，宽松货币环境支持了住房投资需求，人口及政策变化催生住房新需求，城镇化及人才政策支撑住房需求。
第二，市场主体预期及行为发生呈现较大的变化。一是金融机构对房地产从趋之若鹜到避之若浼。开发贷款出现大幅下降，个人抵押贷款前高后降，信用债融资结构性收缩。二是开发企业从资金紧张到销售困难进而流动性风险增加，导致购地、开工和投资不断下降。三是住户部门从疯狂抢购到观望徘徊。四是城市政府从高溢价轻松拍地到低溢价艰难推地。
第三，2021年调控政策从逐步叠加发力到开始微调。在城市调控上，上半年20余城市不断升级，下半年20余城市实施“限跌”。在部门调控上，调控政策链逐步闭合并日益发力。行政政策上行政指导价格从新房扩展到租赁价格和二手房价格，金融政策上房地产金融审慎监管制度性政策逐步到位并开始发力，土地政策上从“两集中”到竞拍规则优化和土地溢价限制，房地产税开征试点从座谈讨论到决定实施，预期管理上基于市场情绪变化及时有效地做出调整。
2022年住房市场将分化回暖
在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022年中国住房市场总体表现将变中趋稳。中长期中国住房发展结构优化和质量提升潜力巨大。
第一，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖。基于短期市场主要决定于政策调整与市场主体预期及行为变化的判断依据，从总体上看，2022年住房市场将变中趋稳，风险可控。预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%，商品住房销售面积增长将在-1%至-5%，住房开发投资增速预计将在2%至5%。
从时间上看，2022年住房市场将先降后升，变中趋稳。从环比数据预判，2021年第四季度将企稳，2022年第一、二、三季度将逐步加快回升，四季度将有新变化。从同比数据预判，2021年第四季度继续降温，在经历2022年第一季度降幅最大后，预计2022年第二、三季度降幅逐步减小，2022年第四季度主要指标转正。
从空间上看，从较多降温到局部升温。预计2021年第四季度到2022年全年，住房市场在空间上再加剧分化并表现出复杂和多样性。人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市以及都市圈和城市群的城市预计在2022年二三季度有显著的回暖；人口持续流出、收入增长放缓的三四线及以下城市、非都市圈非城市群的城市可能面临持续下行。
从风险上看，2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势，局部地区、个别主体的风险将有所释放，风险外溢将被有效控制。
第二，基于外部基础环境、住房需求潜力与模式转型决定住房市场中长期走势的预判依据，预计中长期至2035年中国住房发展结构优化和质量提升的潜力巨大。市场表现为增长拐点后结构趋向优化和质量不断提升，出现总量高水平均衡，结构高水平优化。其中，空间结构上住房空间错配（包括区域之间和城乡之间）的问题将基本解决；阶层结构上住房市场与住房保障比例将基本合理、多层次的住房保障体系将基本形成；新旧结构上存量住房的交易、改造和维护成为主体，非开发居住服务将成为主体；租售住房结构也将趋于合理，租赁住房比例尤其是大城市的租赁住房比例将有明显提升。
优化政策体系支持“住”
第一，优化调控政策体系。保持战略定力，优化政策目标，完善政策机制。一是优化资金监管并微调金融政策。保持合理的抵押贷款规模和增速，保持合理的开发贷款规模和增速，保持合理的债权融资规模和增速，优化资金监管政策。二是优化土地集中供应和拍卖制度。完善集中供地政策，增加供地次数。完善土地拍卖制度，减少捆绑限制。完善土地供给机制，实施双向调控。三是分类优化和实施行政政策。分类处置和化解房企风险，健全住房市场管理应急机制。四是引导市场恢复信心和稳定预期。建立传播房地产政策和市场信息的工作责任制度，建立机制化的预期波动应对和稳定制度。
第二，加快实施青年人和新市民安居工程。一是加大产权式保障房住房建设。加大保障性租赁房，推出共有产权住房，推出保障性产权房，支持新市民购房需求。二是通过四个结合扩大青新市民住房供给。让青新市民住房供应与都市圈建设相结合、与旧房改造和老城更新相结合、与产业发展空间相结合、与处置和化解出险房企的风险相结合。三是加快建立支持充分到位的保障政策体系。加快研究和推出政府指导定价，加快制定保障房用地管理办法，推出住房公积金改革方案，创设安居工程抵押补充贷款，建立公共服务常住地供给制度。四是加快建立激励和约束参与各方的保障机制体系。建立城市政府的激励与约束机制，建立辖区政府间的利益平衡机制，构建机构参与的激励与约束机制。
第三，构建新时代中国住房发展新模式。基于中国住房的主要矛盾是结构性问题，在“十四五”规划及未来15年，加快住房的供给侧结构性改革，构建与需求结构相匹配的中国住房新体系，构建与时代需求相适应的中国住房发展新模式。一方面，必须通过改革创建新的住房发展模式。包括住房供应模式、政府调控模式、住房开发模式、住房融资模式、住房消费模式和城市政府参与模式。另一面，构建新时代中国住房新体系。一是以产权化为主线，构建中国住房的供应体系。二以城镇化为基础，构建中国住房的空间体系。三是以智能化为目标，构建中国住房高质量的产品体系。
中国住房发展报告分报告:构建新时代住房发展新模式
中国住房企业报告：住房市场将整体趋于稳定
2021-2022年度，我国房地产企业数量保持稳定，增速明显下降，预计将稳定在10万家左右；房地产企业从业人数再次出现下降。房企销售额平稳增长，但市场存在去库存压力。在房产融资和购地方面，金融监管强化使得房企贷款增速放缓，土地成交金额和成交量同比下滑。在开发销售方面，由于疫情减缓，新开工和竣工面积增速在一季度同比增速较大，但整体增长趋势稳定，升幅较小。房企权益销售占比显著下降，合作开发模式逐渐形成趋势。商品房销售面积累积同比增速实现正值，保持平稳增长。此外，行业内部资源整合与合作进一步加深，业务向多元化趋势发展，行业转型将进一步提速。
2021年9月以来，央行以及其他相关主管部门释放房地产调控政策维稳信号，12月召开的中央政治局会议也指出“促进房地产业健康发展和良性循环”，因此未来房企发展的政策环境预计将在稳定的前提下更加积极。
当下，由于房地产金融审慎监管政策趋严，房企广泛面临着资金短期信用违约风险。随着国内房地产市场逐渐饱和，市场预期改变，高周转模式下的房企一旦遇到市场下行，则会面临销售困境。国内房地产行业利润率逐步下滑已成为行业共识，这一趋势短期内很难有效规避。
2022年，中国住房市场整体将会趋于稳定；房企降杠杆明显，金融政策趋向稳定；行业集中度进一步提升，转型速度加快。广大住房企业应降负债、去杠杆；保交楼、防烂尾；售资产、广并购；慎投资、缩战线。
中国住房需求报告：住房需求向理性回归
今年以来，党中央、国务院继续贯彻“房住不炒”的调控基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，深入落实房地产金融审慎管理制度，打击不合理购房需求。各地采取措施强化住房的居住属性。与此同时，年内首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计，进一步助推了住房需求向理性回归。特征如下：一是销售增长稳中有降，购房者逐步回归理性。上半年房地产市场保持较高活跃度，部分热点城市出现“量价齐升”情况，学区房价格领涨引起广泛关注。在从严调控政策下，下半年居民购房预期下行，销售市场整体呈降温趋势。二是城市与区域分化态势加剧，需求释放的梯度差异明显。无论是按一、二线城市和三线城市划分，还是按东部、中部、西部和东北地区划分，城市和区域住房市场均呈现明显梯度分化态势。三是办公楼与商业营业用房需求缓慢复苏，物业需求分化态势依然延续。四是投资投机型购房需求总体上被有效遏制，房价预期和投资意愿均达到近年来较低水平。五是住房租赁价格同比上涨，租赁市场分化态势进一步延续。
综合人口结构、房地产市场周期以及政策调控的多重影响，预计未来我国房地产需求将会延续总体回调、平稳运行、局部分化的走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。“十四五”期间，中国城市的住房需求基本面将不再具备快速增加的条件，但重点城市的住房需求仍有进一步的释放空间。
针对当前住房需求存在的问题建议如下：一是要保持政策调控定力，夯实城市政府的主体责任，落实房地产长效机制，加强房地产市场监管、预警和调控力度。二是要提高政策调控的精准度，保障房地产合理需求的有序释放。三是要充分利用税收、金融等调控手段，提高投资投机性需求购房难度和持有成本。四是要加快建立多主体供给、多渠道保障、供需匹配的住房供应体系，大力发展保障性租赁住房。五是要稳定房地产市场预期，减少政策不确定性对市场主体的影响。六是积极应对住房需求主体的区域结构变化，以有效的产业结构调整引导房地产需求释放。
中国住房城市政府调控报告：地方政府落实调控主体责任
上半年，房地产市场延续了去年底开始的火热行情，地方政府积极调控，出台了一系列稳地价、稳房价、稳预期政策，政策力度大、及时性强；加大房地产市场秩序整治力度，针对二手房市场、学区房调控、保障房建设的力度亦在不断加强。在保障居民合理住房需求的同时，对于扰乱市场秩序的行为进行了精准的纠偏与堵漏，标本兼治，清晰地向开发商、购房者传递出了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。重点城市在第一轮、第二轮土地集中出让暴露出很多问题后，出台了一系列针对性的“打补丁”措施，积极调整第二轮、第三轮土拍规则。进入下半年，房地产行情整体向下趋势明显，土地流拍增加，多地随之调整楼市政策，开启“双向”调控模式。当前，经济下行压力较大背景下部分城市土地财政依赖依然严重，地方政府的调控工作内在动力不足。未来，需要建立更完备、精细的政策体系，建立人、房、地、钱四位一体的联动机制，来支撑地方政府切实扛起城市主体责任，督促地方政府不把房地产作为短期刺激经济的手段；部分地方政府也需要适应土地市场整体低迷的态势，加大土地出让的推介力度。
中国住房市场监管报告：住房市场监管效果总体显著
2021年，住房市场监管效果总体显著。需求端政策的持续收紧，显著稳定了房价。严格的金融监管，缓解了地价上涨压力，也制约了供应能力。供需两端同收紧，有效抑制了房价持续上涨预期，加快了保障性租赁住房发展。
2022年，随着住宅市场景气度回落，监管政策刚性有望减弱；城市间住房市场分化加剧，各地监管政策将进一步分化；供地机制将进一步制度化、透明化；房地产金融审慎管理制度执行将进一步全面和细化；住房租赁市场发展将获全面规范与支持。
从中长期来看，住房市场监管的首要目标或将由“稳房价、稳地价、稳预期”转变为保持多层次体系的协调发展，主要对象由增量为主转向增量存量并重，由主要注重前端的开发、销售为主，逐步转向后端的物业服务、更新改造并重。
政策建议：一是进一步细化房地产金融审慎管理制度，增加透明度和执行弹性；二是进一步精细化信贷政策，保障刚需和改善合理需求；三是完善“两集中”供地机制配套制度，保证土地市场平稳运行；四是探索优化行政性限制措施；五是尽快研究制定保障性租赁住房覆盖人群、租金水平、建设、财政支持、合格运营管理者等方面的标准。
中国住房保障发展报告：租购并举 推进保障性住房建设
我国已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系，住房保障工作取得显著成果。一是有序推进老旧小区改造任务，促进城市有机更新。到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。二是保障性租赁住房成为新亮点。今年6月出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体，从土地、财税、金融等方面明确对保障性租赁住房的扶持，各地保障性租赁住房政策加速实施。三是，为实现住有所居目标，建立多元化制度。近年，除了公共租赁房制度建设，还发展共有产权房制度，满足多元化需求，促进构建租购并举的住房保障制度体系。
为实现住有所居目标，着重发展租赁市场，合理布局租赁房源，促进梯度消费，实施租金管制，建立亲民的租赁制度，积极建设新时代的租售并举的住房保障制度。首先，完善公租房制度，着重发展租赁保障。其次，加快建立政府主导的住房租赁管理服务平台，打破房地产中介的垄断地位，规范租赁市场，促进租赁市场的有序发展。再次，鼓励发展增量的保障性租赁住房。最后，充分利用城市旧房和正规小产权房，解决部分新市民住房问题。
中国住房宏观调控报告：房地产市场平稳健康发展是主基调
2020-2021年房地产调控取得了显著效果，不断升级和增加的政策及制度变革，使得热点城市房价涨幅回落，总体风险降低，房价收入比下降，房地产销售和投资增幅下降，开始改变高杠杆、高负债、高周转的发展模式，市场预期发生改变，倒逼市场主体改弦更张。
城市调控方面，上半年不断升级，下半年开始微调。第一，2021年各城市加快发展保障性租赁住房，推进完善住房保障体系，着力解决新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体的住房困难问题。第二，进一步强调维持房地产市场健康发展，各城市发布多项政策打击炒房行为，通过完善和升级“打补丁”和“组合拳”式行政调控，保障房地产市场健康发展。第三，各地方政府严查买房资金、严控资金违规进入楼市的现象。第四，各城市相继发文建立二手房指导价格，加大二手住房交易信息公开力度，规范二手住房市场交易秩序，打击二手房市场乱象。第五，各城市进一步规范土地出让价格，加强土地市场调控。总体来看，地方层面紧跟中央调控政策，因城施策更加灵活，从供需两端陆续出台政策维持房地产市场健康发展，“一城一策”调控强化，效果比较显著。但在具体政策实施过程中，仍然存在个别城市落实调控政策不力、主体责任意识不强等问题。
部门调控方面，调控政策链逐步闭合和日益发力。第一，住房调控方面，2021年上半年，房地产宏观调控依旧从严升级，始终确保“三稳”目标，反复强调不将房地产作为促进短期经济的手段，约谈调控不力的城市，并严打各种炒房行为；进入第三季度，中央政策有所微调，通过调控引导市场预期，并且房地产税开征试点从座谈讨论到决定实施，这对市场、对预期、对全国住房基础制度改革都具有重要影响。第二，金融政策方面，房地产金融审慎监管制度性政策逐步到位并开始发力，进入2021年第4季度，房地产金融信贷政策有所微调，政策倾向以稳为主。第三，土地政策方面，随着各城市“两集中”政策的有序实施，为进一步规范和稳定土地价格，各个城市进一步实施土地溢价制度，严控城市楼面地价新高。第四，住房保障政策方面，进一步完善住房保障体系，发展、培育和规范住房租赁市场，解决青新市民住房难问题。
