2021年上半年已悄然过半，回顾这半年来的山东房地产市场的相关情况，总体表现出四个典型特征。一是济青等重点城市成交量增长明显，区域分化加剧；二是恒信、鲁商发展等本土房企表现强势；三是首批集中供地收官，个别地块溢价率高，整体以平淡收场；四是信贷政策收紧，多家银行房贷利率上调。

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济青等重点城市成交量增长明显

回顾2021年上半年，山东楼市销售情况好于去年同期。从变化趋势来看，年初受“就地过年”的影响，1月-2月小幅回调后，3月-5月延续高位波动。同时加之2020年底出现的供地潮，今年新房供应有所增长，重点城市如青岛、济南等成交量有明显的增长，二三线城市发展速度也在加快，房企布局逐渐变深变广。

根据卓易数据显示，2021年上半年青岛楼市商品房累计成交面积约848.74万㎡，同比上涨39.5%；累计成交套数73526套，同比上涨40.5%。分析人士表示，农历年后青岛市场情绪明显增高，三四月份成交量达到小高峰；6月成交14821套达上半年巅峰，但区域分化明显，主城区尤其市内四区量价齐涨，而近郊胶州上合区域有个别项目出现较大降幅。

济南市场方面，受去年新冠疫情基数较低的影响，今年上半年商品房及商品住宅网签量同比涨幅均超过8成。据克而瑞数据显示，通过近十年的网签数据来看，今年上半年网签量仅次于2016年上半年。

在上半年的整体供应套数和供应面积方面，济南楼市在三四月份供应量剧增。借助这一波的供应热度，各项目积极推新入市，三四月份的成交套数和成交面积达到峰值。在市场走访中发现，房价呈现平稳上涨趋势，其中以东部区域最为明显，CBD、新东站等片区的一些热点项目均有不同幅度的涨幅。

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恒信、鲁商发展等本土房企表现强势

与去年疫情下的“前低后高”走势相比，今年上半年受“就地过年”影响，楼市“小阳春”来的特别早，且持续时间比较长。就济南、青岛市场来看，主城区多个项目去化表现较好，借助上半年的供应热度，各大房企积极推新抢收，部分房企的半年业绩提前完成。

具体到企业方面，根据中指研究院发布的《2021年1-6月份山东房地产企业销售业绩榜单》显示，TOP20房企合计销售金额为2413亿元，同比上涨95.2%；销售面积2077.6万㎡，同比上涨107.42%。

其中，融创中国以287.3亿元、225.6万㎡的销售业绩位居双榜冠军；万科在山东的销售成绩紧跟其后，以205.5亿元、160.6万㎡的销售业绩获得销售金额榜亚军、面积榜季军；本土企业恒信集团表现优异，以163.0亿元、211.4万㎡的销售业绩位居销售金额榜季军、面积榜亚军。与此同时，碧桂园、鲁商、儒辰、绿地、旭辉银盛泰等房企也排在前列。

值得关注的是，本土房企表现强势。除恒信集团位居双榜前三外，鲁商发展凭借148.8亿元位居金额榜第五位，君一控股、儒辰集团、山东旭辉银盛泰也分别位居前十。同时，海信地产、九巨龙集团等本土房企位列TOP20之内。

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首批集中供地收官，个别地块溢价率高

土地方面，今年2月份22个重点城市确定实行“两集中”供地新政，新的供地模式对于当地城市发展、以及房企土储战略提出了新的要求。

济南、青岛作为“两集中”供地城市，第一批集中供地与出让于四五月份挂牌出让。除青岛市开平路45号地块、济南市南北康片区组团等个别地块溢价率高外，其他多数地块“零溢价”平淡收场。

其中，青岛第一批次土地中供应63宗，成交61宗，成交总建筑面积335万㎡（含划拨），共有25家房企有斩获，包括本土房企独立拿地12家，涉本地企业7家。从土拍情况来看，头部房企在青岛拿地难度依旧不小，开发商下沉到三四线城市的意愿和行动明确显。

济南首批挂牌出让114宗土地，其中30宗溢价成交、78宗土地底价成交、6宗流拍。除南北康片区组团地块竞价143轮，溢价率64%，成为土拍溢价率最高地块外，其他78宗土地，基本呈现出“房企参与数量1、竞拍轮数1、底价成交溢价率零”局面。

就全省来看，5月份受集中出让影响土拍量为上半年峰值，6月份回落至前期水平。整体看来，2021年上半年全省宅地成交总量相比去年同期下降17%。

根据中指研究院发布的《2021年1-6月山东省各地市住宅用地成交情况》显示，潍坊、菏泽、青岛位列住宅用地规划建筑面积的前三位。其中，潍坊居首，上半年成交规划建筑面积952.3万㎡；其他依次为菏泽建筑面积705.7万㎡，青岛建筑面积672.6万㎡。而枣庄市排名最低，成交建筑面积129.3万㎡。

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信贷政策收紧，多家银行房贷利率上调

在楼市“严监管”基调下，今年上半年多家银行利率调高、房贷呈收紧态势，青岛、济南等城市的贷款利率呈上行趋势，且部分银行的放款周期尤其是二手房的放款周期开始拉长。

“从三四月份开始，济南多家银行的首套房贷利率出现了不同程度的上调。此前济南首套房普遍执行的利率为5.15%，目前普遍执行利率为5.25%，个别银行为5.45%。”济南一新房渠道工作人员这样介绍。

中国房地产报记者以购房者的身份咨询了部分银行，了解到目前济南新房贷款利率首套房在LPR基础上浮60BP-80BP（基点），即5.25％-5.45％。同时多家银行表示正常开展业务，现在放款速度也还可以，周期和此前相比差不多。二手房贷款业务正常办理中，只是审批严格、贷款额度收紧，比以前稍微难一些。

据了解，目前青岛地区住房贷款利率分别为首套房在LPR基础上上浮65BP（基点），二套房上浮100BP，即5．35％和5．65％。国有四大银行均可正常接二手房贷款业务，但放款期限不确定；而光大银行不接，浦发银行、邮政储蓄暂时没有额度，需要等3-4个月以上。

“由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况，市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况。”青岛地产界一位观察人士指出。同时也有观点认为，2021下半年的住房贷款额度或将继续收紧。“2021年贷款利率上涨也很可能成为趋势，住房信贷会进一步收紧，直到房地产价格走向开始趋于平行或者下行。