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山东楼市 | 上半年:本土房企表现强势,济南青岛成交量增长明显




责任编辑:佚名 发布日期:2021年08月05日 浏览:


2021年上半年已悄然过半,回顾这半年来的山东房地产市场的相关情况,总体表现出四个典型特征。一是济青等重点城市成交量增长明显,区域分化加剧;二是恒信、鲁商发展等本土房企表现强势;三是首批集中供地收官,个别地块溢价率高,整体以平淡收场;四是信贷政策收紧,多家银行房贷利率上调。


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济青等重点城市成交量增长明显

回顾2021年上半年,山东楼市销售情况好于去年同期。从变化趋势来看,年初受“就地过年”的影响,1月-2月小幅回调后,3月-5月延续高位波动。同时加之2020年底出现的供地潮,今年新房供应有所增长,重点城市如青岛、济南等成交量有明显的增长,二三线城市发展速度也在加快,房企布局逐渐变深变广。


根据卓易数据显示,2021年上半年青岛楼市商品房累计成交面积约848.74万㎡,同比上涨39.5%;累计成交套数73526套,同比上涨40.5%。分析人士表示,农历年后青岛市场情绪明显增高,三四月份成交量达到小高峰;6月成交14821套达上半年巅峰,但区域分化明显,主城区尤其市内四区量价齐涨,而近郊胶州上合区域有个别项目出现较大降幅。


济南市场方面,受去年新冠疫情基数较低的影响,今年上半年商品房及商品住宅网签量同比涨幅均超过8成。据克而瑞数据显示,通过近十年的网签数据来看,今年上半年网签量仅次于2016年上半年。


在上半年的整体供应套数和供应面积方面,济南楼市在三四月份供应量剧增。借助这一波的供应热度,各项目积极推新入市,三四月份的成交套数和成交面积达到峰值。在市场走访中发现,房价呈现平稳上涨趋势,其中以东部区域最为明显,CBD、新东站等片区的一些热点项目均有不同幅度的涨幅。


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恒信、鲁商发展等本土房企表现强势

与去年疫情下的“前低后高”走势相比,今年上半年受“就地过年”影响,楼市“小阳春”来的特别早,且持续时间比较长。就济南、青岛市场来看,主城区多个项目去化表现较好,借助上半年的供应热度,各大房企积极推新抢收,部分房企的半年业绩提前完成。


具体到企业方面,根据中指研究院发布的《2021年1-6月份山东房地产企业销售业绩榜单》显示,TOP20房企合计销售金额为2413亿元,同比上涨95.2%;销售面积2077.6万㎡,同比上涨107.42%。


其中,融创中国以287.3亿元、225.6万㎡的销售业绩位居双榜冠军;万科在山东的销售成绩紧跟其后,以205.5亿元、160.6万㎡的销售业绩获得销售金额榜亚军、面积榜季军;本土企业恒信集团表现优异,以163.0亿元、211.4万㎡的销售业绩位居销售金额榜季军、面积榜亚军。与此同时,碧桂园、鲁商、儒辰、绿地、旭辉银盛泰等房企也排在前列。


值得关注的是,本土房企表现强势。除恒信集团位居双榜前三外,鲁商发展凭借148.8亿元位居金额榜第五位,君一控股、儒辰集团、山东旭辉银盛泰也分别位居前十。同时,海信地产、九巨龙集团等本土房企位列TOP20之内。


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首批集中供地收官,个别地块溢价率高

土地方面,今年2月份22个重点城市确定实行“两集中”供地新政,新的供地模式对于当地城市发展、以及房企土储战略提出了新的要求。


济南、青岛作为“两集中”供地城市,第一批集中供地与出让于四五月份挂牌出让。除青岛市开平路45号地块、济南市南北康片区组团等个别地块溢价率高外,其他多数地块“零溢价”平淡收场。


其中,青岛第一批次土地中供应63宗,成交61宗,成交总建筑面积335万㎡(含划拨),共有25家房企有斩获,包括本土房企独立拿地12家,涉本地企业7家。从土拍情况来看,头部房企在青岛拿地难度依旧不小,开发商下沉到三四线城市的意愿和行动明确显。


济南首批挂牌出让114宗土地,其中30宗溢价成交、78宗土地底价成交、6宗流拍。除南北康片区组团地块竞价143轮,溢价率64%,成为土拍溢价率最高地块外,其他78宗土地,基本呈现出“房企参与数量1、竞拍轮数1、底价成交溢价率零”局面。


就全省来看,5月份受集中出让影响土拍量为上半年峰值,6月份回落至前期水平。整体看来,2021年上半年全省宅地成交总量相比去年同期下降17%。


根据中指研究院发布的《2021年1-6月山东省各地市住宅用地成交情况》显示,潍坊、菏泽、青岛位列住宅用地规划建筑面积的前三位。其中,潍坊居首,上半年成交规划建筑面积952.3万㎡;其他依次为菏泽建筑面积705.7万㎡,青岛建筑面积672.6万㎡。而枣庄市排名最低,成交建筑面积129.3万㎡。


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信贷政策收紧,多家银行房贷利率上调

在楼市“严监管”基调下,今年上半年多家银行利率调高、房贷呈收紧态势,青岛、济南等城市的贷款利率呈上行趋势,且部分银行的放款周期尤其是二手房的放款周期开始拉长。


“从三四月份开始,济南多家银行的首套房贷利率出现了不同程度的上调。此前济南首套房普遍执行的利率为5.15%,目前普遍执行利率为5.25%,个别银行为5.45%。”济南一新房渠道工作人员这样介绍。


中国房地产报记者以购房者的身份咨询了部分银行,了解到目前济南新房贷款利率首套房在LPR基础上浮60BP-80BP(基点),即5.25%-5.45%。同时多家银行表示正常开展业务,现在放款速度也还可以,周期和此前相比差不多。二手房贷款业务正常办理中,只是审批严格、贷款额度收紧,比以前稍微难一些。


据了解,目前青岛地区住房贷款利率分别为首套房在LPR基础上上浮65BP(基点),二套房上浮100BP,即5.35%和5.65%。国有四大银行均可正常接二手房贷款业务,但放款期限不确定;而光大银行不接,浦发银行、邮政储蓄暂时没有额度,需要等3-4个月以上。


“由于一季度使用了较大额度的信贷资源,到了半年考核时期,部分银行主动调整信贷投放速度,导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况,市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况。”青岛地产界一位观察人士指出。同时也有观点认为,2021下半年的住房贷款额度或将继续收紧。“2021年贷款利率上涨也很可能成为趋势,住房信贷会进一步收紧,直到房地产价格走向开始趋于平行或者下行。


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