刘先生通过房地产经纪公司居间，与张女士签订了《房屋买卖合同》，可最终因张女士无购房资格，导致合同无法履行，被法院判决解除合同。刘先生为此把房地产经纪公司诉至法院，要求其赔偿经济损失500万元。近日，海淀法院判决房地产经纪公司赔偿刘先生19万元。

刘先生说，其于2017年底委托房地产经纪公司出售自己的房屋，后该公司作为居间人，与自己和张女士签订了《居间服务合同》。在房地产经纪公司撮合下，双方签订了《房屋买卖合同》。但张女士在支付了50万元定金后，拒不支付后续房款。2018年11月，刘先生起诉张女士房屋买卖合同纠纷，结果张女士答辩称“自己无北京市购房资格，并且事先告诉了房地产经纪公司的工作人员”，而该工作人员在作为证人出庭时也认可自己知晓张女士无北京市购房资格，最终法院判决解除《房屋买卖合同》，张女士赔偿违约金140万元。后查明，张女士已被法院列入失信人，根本无能力履行给付义务。

由于涉案房屋早在2018年1月就交付给张女士居住使用，直到2019年12月才腾退，刘先生称，这给自己造成500余万元的经济损失。他认为，房地产经纪公司对此后果应承担赔偿责任。

房地产经纪公司不同意刘先生的全部诉讼请求，提出刘先生诉张女士房屋买卖合同纠纷一案的判决已对刘先生的损失作出了认定，其再就相同损失向公司主张赔偿没有依据。而且，房屋买卖合同的解除及刘先生的损失是因为购房人张女士的违约行为，房地产经纪公司居间服务已经完成。

法院审理后认为，案涉的房地产经纪公司在为刘先生与张女士提供居间服务的过程中，明知张女士没有北京市购房资格，但仍撮合双方订立房屋买卖合同，这一行为不仅违反了《居间服务合同》的有关约定，且违反了房地产经纪行业的相关服务规范。虽然，这不是导致案涉房屋买卖合同解除的直接原因，但确实构成合同继续履行的一个客观障碍。因此，刘先生要求房地产经纪公司赔偿其经济损失，有事实和法律依据，应当予以支持。

综合考虑违约损害赔偿的可预见性规则、房地产经纪公司在本案的违约情节等，法院酌情判定房地产经纪公司赔偿刘先生经济损失19万元。

宣判后，双方均提起上诉，后房地产经纪公司在二审阶段申请撤回上诉。二审法院驳回刘先生的上诉，维持了原判。

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司法建议要求房地产经纪公司整改

法官介绍，从近几年的司法实践情况来看，确有不少房地产经纪公司明知买房人无北京市购房资格仍撮合买卖双方缔约，最终因履行不能引发纠纷，或者明知买房人无北京市购房资格，仍通过协助其办理相关事项以满足购房资格要求，最终出卖方起诉要求确认合同无效。上述纠纷的出现以及案件数量的激增，严重增加了司法成本，还激化了社会矛盾。

因此，在本案审结之后，海淀法院向房地产经纪公司发出了司法建议，建议其在为房屋买卖双方提供居间服务时，务必正确、及时解读和传达相关政策信息，引导买卖双方理性评估自身条件，确保在合法、合规的前提下从事居间活动。

近日，房地产公司复函，表示将落实整改：首先，在提供居间服务的过程中，严格要求房屋出卖人如实披露共有权人信息，严格审查房屋权属证明、婚姻关系证明、配偶同意出售证明、共有权人同意出售证明等相关文件；签约时如实向购房人披露北京市限购政策，并全面提示、告知相关法律风险。

同时，继续推行签约合同文本电子化，杜绝任意修改、涂抹合同；变更交易条款时，需在线生成变更前后的条款，避免遗漏、删除、涂改等不当行为。

另外，针对购房人家庭换房的情况，将于签约前如实向双方披露风险，并要求双方签署换房声明。

并且，加强对员工的业务培训和法律意识培训，消除员工管理方面的漏洞，健全并严格执行居间服务各项规章制度。

                                                                                                                                                                                                                                                               山东省房地产业协会