去一二线城市还是三四线城市，这是横亘在中国房地产开发商面前的一道严肃又现实的选择题。
过去两年，三四线楼市爆发拉动全国房地产销售的上扬，也造就了一批房企的业绩神话。但持续两年的购买力透支、棚改货币化安置政策收缩，这个神话如何延续，是否还能延续，是两个大问号。
寻找房地产业的巨量增长洼地，无疑考验房企眼光。碧桂园说中国有60%以上的县还没去，还有广阔的空间。万科2018年的权益土地投资额1351.4亿元中，超过八成在一二线城市，认为中国城市化空间在于都市圈。还有些企业掉头得更为彻底，如深圳控股早在两年前开始持续处置三四线城市项目。
房企之战，在某种程度上是眼光与战略之战，看法不同，存在分歧，正常不过。2019年楼市会怎么走？机会在哪里？
乐观者居多
房企2018年度业绩陆续发布，一个显著现象是，多家房企的业绩即便出现同比增长，但不乏企业的销售金额并未达到目标，包括限价、限购在内的行业调控政策是主要原因。
禹洲地产创始人及董事局主席林龙安就表示："公司楼盘大部分都在一二线城市，是限价最明显的区域，所以把有一部分（货值）挪到2019年。"
但2019的市场又该如何？这是每一家房企在披露业绩报告时几乎都无法回避的问题。对此，房企高管们的回答多数以谨慎保守为主要风格。
万科董事会主席郁亮称：中国的城市化仍在继续，房地产仍有空间，从过去、现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘。
而中海主席兼行政总裁颜建国则表示；今年的房地产行业的政策核心是三个稳定：稳地价、稳房价、稳预期，然后是因城施策。从全年市场来看，我们认为下半年会更好一点，上半年的利率已经调整了，但反应会滞后。
恒大董事局主席许家印的观点则更为乐观：这个市场是非常健康的，不会有房价大起大落。全国总的成交量不会比去年下跌，也会保持一个稳定的增长。
旭辉董事长林中认为：房地产市场进入"平稳增长、低频波动、震荡上升"的新长周期。
迪马股份董事长/CEO、东原集团董事长罗韶颖表示，从房地产本身的行业发展来看，经过2018年的收缩，2019年首先会有一个符合市场规律的反弹。至于反弹到什么程度，持续多长时间，将取决于经济的影响。
上坤集团创始人兼CEO朱静认为，今年并不是降温周期，因为之前发展速度太快。对房地产未来的发展周期很乐观。
在仁恒置地执行副总裁王晞看来，房地产市场会逐渐回暖。从长远看，房地产整体走势向好，短期面临波动。
今年春节之后，国内不少城市的楼市出现小阳春，市场触底回升迹象明显，这在一定程度上佐证了房企大佬的判断。但政策调控利刃未收，房产税阴霾紧逼，市场热度能否持续，仍旧是房地产无法忽视的现实。因此，有大佬的观点显得谨慎许多。
比如融创中国董事会主席孙宏斌就对市场颇为谨慎，称"今年还是小心一点"。他表示：近期多地土地市场出现回暖甚至出现偏热、高溢价率等现象，但政策调控使得房价大幅上涨的可能性极小，拿高价地风险依然存在。
投资现分歧
市场变幻，使房企的投资相对谨慎。根据克而瑞研究中心此前发布的报告显示，与2017年相比，2018年百强房企的投资态度总体保持谨慎，且下半年谨慎的态度进一步升温，这也导致在投资拿地上相对保守。
对比各房企2018年新增拿地单位货值和2018年销售均价可以发现，有50%的企业单位货值较销售均价下降，这也与2018年房企热衷在三四线拿地相互印证。即便三四线热度开始衰退，但全年仍有半数企业投资在下沉，一方面是希望赶上三四线的末班车，另一方面是平衡布局结构。
克而瑞研究中心报告显示，TOP20企业中，绿地、新城、招商、龙湖等降幅均超过20%，新增土储向三四线城市倾斜明显。此外，中海、富力、金地等企业单位货值较均价有所上升，中海涨幅高到22%，源于这些企业新增土储向核心城市倾斜，其中中海今年一二线城市新增土储建面接近9成。此外，在2018年先扬后抑的拿地格局下，有33家企业拿地势头较猛，全年新增土储货值已经超越去年全年，多数集中在销售TOP50之后，可以看到，行业整体保持谨慎之下，仍有部分企业在积极补充土储。
从2018年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显。能级选择上，三四线依然是多数房企的首选。房企在三四线新增土储建面占比接近6成，比二线城市高出20个百分点，一线城市受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响，仅有4%。
但从2018年四季度来看，此前需求过度透支、棚改力度衰退的效应逐步显现，部分三四线城市市场降温显著，在整体谨慎投资策略下，房企开始收缩对低能级城市投资力度，并逐步开始回归二线。数据显示，四季度典型房企在二线城市投资拿地建面占比已基本与三四线持平。
三四线城市选择上，环一线城市周边三四线更受房企青睐。在百强房企三四线投资TOP10城市中，环广州的佛山、环深圳的惠州、环上海的嘉兴、南通等均有上榜，长远来看，这些城市受到一线城市的辐射以及规划利好，市场发展依然可期。
从具体房企表现看，更现分歧。走一二线和都市圈布局的万科和以城郊大盘模式闻名的碧桂园对比便颇为明显：2018年，万科获取新项目227个，权益规划建筑面积共2490.2万平方米，权益地价总额约1351.4亿元，新增项目均价为5427元/平方米，若按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。
对于投资方向之间的分歧，美的置业董事局主席郝恒乐表示：每家公司的历史沿革不一样，战略不一样，故而在投资侧重点上是很不相同的，只要符合各自公司的战略发展需要的投资，就是合理的投资。
机会在哪里？
过去的几轮房地产市场周期里，一二线城市和三四线城市之间的轮动特征明显，那么将来的市场是否仍将遵循这一轮回？若遵照这一轮回，去年高歌猛进的三四线城市是否会陷入新一轮调整周期？
曾经，棚改货币化安置、一二线城市的调控政策，一度使三四线城市成为承载了巨量购买力的容器，但经两年发展，三四线的市场容量是否还能持续？
在开发逻辑上，三四线城市被房企看作机会型城市，而一二线城市被看作是深耕型城市，而都市圈的发展则吸引更多原本关注一二线城市的房企进入周边的陌生地带。
最新的观点里，三四线城市市场表现未来空间不及一二线，是资本市场和多数房企的共识。标普预计2019年中国住宅房地产市场销售将放缓，认为布局低线城市的房企将2019至2020年的合同销售和利润率将面临下行压力。
这种看空的原因包括房价短期上涨较多，购买力透支、潜在供给较大，人口净流出、产业基础薄弱，和棚改货币化安置收紧，三四线项目毛利率低等。
易居企业集团CEO丁祖昱也表示：2019年部分三四线城市将面临比较大幅度的回调。基于这样的判断，大部分房企的掌门人都将目光投向一二线和部分强三线城市。
虽然万科、碧桂园的拿地布局出现分歧，但它们对中国城市化发展有相对一致的看法--中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。
只是，郁亮认为，中国还有近20个点城镇化率的提升空间，如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话，第二阶段的城市化将是都市圈化发展。
碧桂园董事局主席杨国强也认为，中国城镇化进程远未结束，广大县镇居民改善居住环境的需求将持续。因此，依旧看好三四五线城市的房地产市场空间，因为这些城市的房价是农村转向城镇的人口所能够负担的。
唯有许家印的观点较为独特，他认为：市场已经不存在一二线还是三四线的区分，机会将只出现在强经济和人口净流入的城市，不管是一线二线还是三四线。
一个有趣的现象是，过去两年无论是互联网还是房地产业，都出现了布局下沉，三四线城市的消费基数更大，使快手、拼多多成为现象级产品，也使布局低线城市的房企成为行业黑马脱颖而出。
中信证券首席基地产业分析师陈聪团队却认为，因城施策的政策基调事实上对于三四线城市更加友好，看空三四线城市结论不宜下得太早。至少从国家统计局数据看来，今年1~2月，全国商品房销售额为12803亿元，增长2.8%，东部和东北部降温明显，但中部和西部均出现6个点以上的增幅。
来源：第一财经日报、克而瑞地产研究，中房网综合整理
