时光飞逝，转眼间2018年已悄然结束，2019年的列车已经起航，回望2018，德州楼市从以往的“疯狂”开始迈向“理性”，2017年德州土地市场可以总结为“地价飙升，地王频现”，而2018年则可以概括为“区域分化，渐趋理性”。

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全市房地产土地面积分析

1、  住宅用地

      2018年，德州全市出让房地产住宅用地9265.7亩，相比2017年，增加近586亩，在溢价率方面，土地成交溢价率由2017年的24%降至22%，而在土地单价方面，相比2017年，提高82.6万/亩，全市住宅用地均价为233.5万/亩，楼面均价达到1450.7元/㎡。   相比2017年土地市场，德州房地产住宅用地，量价齐升。

2、商服用地

    商服用地方面，2018年，德州全市出让商业用地1273.7亩，相比2017年稍有下降，价格方面，2018年德州市商服用地成交均价相比2017年提升46.6万/亩，成交均价为114.3万/亩，涨幅达到68.8%。

1、 各县区住宅用地

      2018年，齐河住宅用地出让面积最高，达到1861亩，其次为中心城区为1244亩，而陵城区出让面积最少，为414亩，临邑县出让的604亩房地产用地中，商品房住宅用地仅为89亩，为东海地产以350万/亩取得，其余均为安置房建设用地。

2、各县区商服用地

     商服用地方面，齐河土地面积最高，为628.4亩，其次为中心城区为185.6亩，伴随房地产行业商品房住宅价格的提升，多数企业开始更加侧重于住宅用地开发，进而导致对商服用地的热度降低。

1、 住宅用地价格

  土地成交价格方面，以楼面地价为标准，陵城区楼面均价最高，为2365.4元/㎡，多因陵城区前期出让房地产用地较少，房企拿地热情较高有关，其次为中心城区，为2081.5元/㎡。

      部分县市区的土地成交均价较低，多因部分安置区用地以招拍挂方式出让，底价成交，拉低了住宅土地成交均价。

2018年，德州各县市土地价格伴随房价的上升而升高。

   2018年，德州中心城区住宅用地成交为1244.3亩，成为近4年最高，市场住宅用地供应量的增多，将大大解决市场货量不足的现象，为2019年德州楼市备足货量。

2、 土地成交价格分析

    由于2015-2017年德州中心城区土地供应量的减少，导致房企亟待补货，拿地热情升高，同时外来房企的进入，增加了市场的竞争性，楼面地价突破2000元/㎡大关，2017年德州中心城区成交住宅用地楼面均价为2297元/㎡，成为近6年最高。

在2018年，德州中心城区楼面均价稍有回落，为2081.5元/㎡。 

3、 可供应住宅面积

      相比往年，2018年德州中心城区出让土地可供应住宅面积迅速升高，市场未来住宅供应预计将会增加。

4、 土地成交区域分析

2018年，德州中心城区成交住宅用地多集中于高铁片区，达744亩，占60%，其次为德城区，为228亩。

开发区成交住宅用地最少，仅为106亩，为皇明高科园地块，但开发区前期土地储备，待开发住宅用地仍有较大面积，2018年德州中心城区住宅供应中经开区区域占比近60%。

由德州联强置业于7月18日在德城区竞得的原二职专学校2017-007地块，单价为1067万/亩，也为德州市近三年单价地王地块。

2、     “最”高总价

2018年德州市房地产土地出让成交最高总价为山东金星置业有限公司于6月23日在宁津县竞得的黄河大街南侧，安业路西侧2018-007地块，总面积5.22万㎡，总价54863万元， 折合单价701万/亩，同时德州市县级区域单价最高地块。

3、     “最”高溢价率

由河北帝华集团在6月6日于禹城竞得的智杨街北侧，迎宾路西侧yc2018-34地块，起始价8100万，成交价51600万元，溢价率537%，成为2018年德州市土地出让最高溢价率地块。

4、    “最”高楼面价

2018年德州市房地产土地出让成交最高总价为山东金星置业有限公司于6月23日在宁津县竞得的黄河大街南侧，安业路西侧2018-007地块，总面积5.22万㎡，总价54863万元， 折合楼面价4782元/㎡，同时德州市县级区域单价最高地块。

1、融创落子齐河

2018年4月25日，融创地产落子齐河，取得齐河238亩商、住用地，规划建设万达广场及住宅，成为继保利、碧桂园、荣盛、新城之后，再次进入齐河市场的品牌开发商。

2、碧桂园多区域布局

2018年，碧桂园分别进入德州陵城、乐陵、武城县市区拿地，共计成功布局德州7子。

3、绿地控股进入东部新区

2018年11月16日，绿地控股成功取得德州高铁片区630亩商、住用地，规划建设170米超高层、办公商墅及住宅社区，成为近5年，唯一进入德州市区的品牌开发商。

2018年德州市共计流拍18宗土地，合计1116.47亩，其中住宅用地791.7亩，商服用地325亩。

出现住宅用地流拍的区域有开发区、庆云、禹城、夏津、武城等，流拍土地面积最多的为武城县，达330.7亩。

 2018年7月份，碧桂园地产以均价290万/亩的价格取得武城德百东侧地块后，武城多次土地挂牌均以流拍告终，2018年12月底，永锋地产以160万/亩的价格取得武城前期多次流拍的约200亩住宅土地。

1、土地作为房地产行业重要的生产要素，成为众多房企必争的资源，但在土拍竞争中，部分过于激进的企业，导致土地价格过高，市场畸形的同时，拿地企业也承受了巨大的资金压力。

2、土地价格的升高除市场因素以外，也与人为因素相关，土地缺少科学合理的供应，未根据市场的变化进行有效的调整，便会导致供不应求，供大于求的波动现象出现。

3、部分土地在出让后，因开发企业资金等因素未能及时的开工建设，也将导致市场的货量短缺，同时，对闲置土地的督促和监督的缺失，也将导致部分土地的长期闲置，另外，地块内部问题的复杂性同样会耽搁地块的建设开发进度。

4、2018年土地供应量的增加，虽在理论上将会增加2019年住宅供应量，但需相关部门加快监管及程序审批速度，保证地块按时、及时、省时的进入开发阶段，才能实际的增加市场住宅货量。

5、伴随土地价格升高，房地产行业入市的门槛将会增加，对地产行业的资金实力的考验将加大。