一、本月楼市政策聚焦：中央提出在“房住不炒”调控基调下探索新的发展模式，地方政策松绑力度加大
3月，房地产政策环境持续改善。中央层面，2022年政府工作报告明确指出，要坚持“房住不炒”定位，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。央行、证监会、银保监会等金融监管部门也密集发声强调，要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，防范化解房地产市场风险，满足合理购房信贷需求，促进房地产业良性循环和健康发展等。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策数量较上月小幅增加。其中，宽松性政策26条，占调控政策总数比重较上月进一步扩大至57.8%，地方房地产政策环境持续改善。从调控内容来看，本月地方宽松性政策除延续上月降低首付比例、提高公积金最高贷款额度、发放购房补贴等举措外，部分地区在“四限”政策上也有明显松动，地方房地产调控松绑力度加大。紧缩性政策则集中表现在对住宅工程质量监管和商品房预售资金监管上。本期报告主要对3月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
二、中央政策：坚持“房住不炒”定位，探索新的发展模式
2.政策小结
本月货币政策延续稳健。一方面，3月15日，央行开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作，较1000亿元的到期量来看小幅超额续作。自3月25日起，央行将7天逆回购操作规模提高至1000亿元，28日至30日，7天逆回购操作规模再次提高至1500亿元。另一方面，本月MLF中标利率和LPR均与上期保持一致。
在房地产调控方面，2022年政府工作报告明确指出，要坚持“房住不炒”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。央行、银保监会等金融监管部门也相继发声强调，要稳妥实施好房地产金融审慎管理，防范化解房地产市场风险，加大住房租赁金融支持，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，满足合理购房信贷需求等，促进房地产业良性循环和健康发展。此外，住建部发文对房企资质管理规定作出修改，取消了房企三、四级资质评定，并对一、二级资质评定要求、开发规模等作出具体要求；国家发改委发布2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务，要求持续深化户籍制度改革，人口净流入的大城市要扩大保障性租赁住房供给；财政部发布城镇保障性安居工程补助资金管理办法，明确补助资金支持范围主要包括租赁住房保障、城镇老旧小区改造、城市棚户区改造等。
三、地方政策：宽松性政策力度加大，地方政策环境持续改善
4.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2022年3月地方出台房地产调控政策45条，较上月略有增加。其中，宽松性政策26条，中性政策14条，紧缩性政策5条。宽松性政策数量占调控政策总数比重较上月进一步扩大至57.8%，地方房地产政策环境持续改善。其中，部分地区限购、限售政策明显松动，地方宽松性调控力度加大。
具体来看，宽松性调控主要表现在行政限制、住房公积金政策和人口人才政策支持上。其中，在行政限制方面，典型代表有：郑州为专科以上学历毕业在郑创业就业的购买商品住房发放购房补贴，允许投靠家庭新购一套住房，下调住房贷款利率等；厦门出台摇号购房新政，岛外项目不再强调摇号；怀化针对2022年1月1日至2023年12月28日购房客户给予不同额度契税补贴，并提出适当下调贷款利率，公积金贷款金额上限提高至60万元，144㎡以下首付为20%；广西不限购城市首套房最低首付比例普遍下调至20%，南宁二套房最低首付比例由40%下调至30%；哈尔滨废除自2018年5月以来施行的区域性限售政策；秦皇岛废除海港区城市建成区、北戴河区、秦皇岛经济技术开发区西区等区域限购政策等。在公积金政策方面，典型代表有：中山将一名缴存人住房贷款最高额度由40万元提高至50万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由80万元提高至90万元；宣城提出职工家庭在本地购买新建商品房的，首次使用公积金贷款最高限额在现有基础上增加10万元，对使用住房公积金贷款购买绿色建筑的，公积金贷款最高额度可再上浮20%；蚌埠将一名缴存人住房贷款最高额度由20万元提高至30万元，夫妻双方缴存共同申请公积金贷款最高额度由40万元提高至50万元；南昌将公积金贷款最高额度统一调增至双缴存职工80万元、单缴存职工70万元；唐山将个人住房贷款最高额度由60万元提高至80万元，二套房最低首付比例由60%降至30%等。在人口人才政策方面，典型代表有：衡阳对博士研究生、全日制硕士研究生、双一流范围内全日制本科毕业生、高级技师分别给予10万元、7万元、5万元、5万元的人才购房补贴；马鞍山提出各类人才在享受2万－100万安家补贴的基础上，三年内购买首套自住商品房的，将叠加给予最高30万元购房补贴；石家庄对在市区内购买首套自用商品住房的高层次人才给予15万元的一次性购房补贴，同时补贴其子女最高一次性10万元学费补助；陕西西咸新区对购买首套商品住房并签订正式购房合同的人才发放15万元购房补贴；宜昌市点军区对购买首套住房的各类人才给予5-15万元住房补贴等。此外，福州不动产登记和交易中心在2022年主要工作任务中提出要加大商品房促开盘、促销售力度，郑州提出积极推动棚户区改造项目货币化安置工作，沈阳市放宽普通住房认定标准等，对地方楼市发展均有积极作用。
紧缩性调控主要表现在市场监管政策上，如宁波进一步加强住宅工程质量监管、河南、长沙等地进一步规范商品房预售资金监管、山东强化住宅工程质量分户验收程序等。中性政策则主要集中在住房保障方面，如北京、广西、郑州、洛阳等地就保障性租赁住房建设进一步出台发展意见或管理办法。
四、3月重要事项复盘
五、房地产政策展望
1.中央层面
受地缘政治冲突升级、全球经济放缓、大宗商品价格异动及国内疫情多地爆发等因素冲击，当前我国经济增长面临较大压力。近日，央行货币政策委员会召开2022年第一季度例会提出，要稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健的货币政策实施力度，增强前瞻性、精准性、自主性，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能。从市场流动性来看，根据中信证券测算数据，4月存在约3000亿元资金缺口，预计央行将继续通过公开市场操作呵护资金面。与此同时，同业存单与MLF利差水平已回到2021年12月6日宣布降准前水平，这也就意味着在稳增长目标驱动下，4月降准的可能性加大。
在房地产调控方面，在2022年政府工作报告提出坚持“房住不炒”，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求之后，国务院金融委、证监会、银保监会、央行、外汇局等部门密集发声，提出要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，满足合理住房需求金融支持等举措，房地产调控仍将以“稳”为主。尤其在当前经济下行压力下，维护好房地产市场平稳运行至关重要。在房地产市场未明显改善前，预计房地产调控将延续边际宽松，围绕房企合理融资需求和居民合理住房需求的金融支持力度有望进一步加大。
2.地方层面
进入3月份以来，地方房地产调控在延续整体宽松走向的同时，政策松绑力度也明显加大。典型代表如郑州提出取消“认房又认贷”“允许投靠家庭新购一套住房”，成为2022年以来首个放松“限购限贷”的省会城市，哈尔滨打响省会城市取消限售第一枪，秦皇岛取消海港区城市建成区、北戴河区、秦皇岛经开区西区等区域限购政策等，以往被视为调控红线的“四限”政策频频松动，且暂未出现政策被叫停的情况。这也就意味着，在当前房地产行业深度调整过程中，大部分城市房地产市场均面临较大的下行压力，中央对地方调控的容忍度有所提高，地方自主调控空间提升。基于此，预计后续出台松绑“四限”政策、降首付等宽松性政策的城市将继续扩容，尤其对于高库存、去化周期长的弱二线及三四线城市如长春、兰州、大连等而言，调控松绑需求更为强烈。但同时需要关注的是，当前我国很多城市房地产市场面临的风险，不仅仅是来自调控政策的抑制，更多的是来自购房需求的透支和购买力的透支。对此，地方政府在调整调控政策的同时，更应注重增强城市人口吸引力、加强自身经济建设等，从而为房地产市场持续发展提供有力支撑。
来源：中房研协测评研究中心
