城市建得好，城市的财富就隐藏在空间结构中，城市就能真正保值增值；如果建得不好，就是堆建筑垃圾，会很快贬值。

“我国城镇化拐点已经出现，从现在开始，每年不可能有很多农民转移到城市中来。住房需求拐点正在形成，住房回归居住功能的拐点也正在形成。”国际欧亚科学院院士、住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴表示。

6月30日，仇保兴在中国房地产报、中国城市与区域治理研究院举办的以“开新局 再出发”为主题的“2022中国城市高质量发展智库论坛”上分析说，中国城镇化发展正面临12个拐点，包括城镇化发展拐点、“机动化”拐点、老年化拐点、碳排放拐点、住房需求拐点、小城镇发展拐点、人口向城市集聚拐点、库兹涅茨曲线拐点等都已到来。

“当前我国住房空置率已经达到15%，有的省份达到25%甚至30%，高于国际5%的空置率标准。因为我国居民财富构成的75%都放在了住房中，如果房价暴跌，很多人将成为‘负翁’。所以，我们坚持‘房住不炒’，稳住房地产大盘，这不仅是稳经济，还是稳财富。”仇保兴说。

12个拐点和挑战

这次论坛上，仇保兴提出“深度城镇化2.0版”概念，并表示这是我国城市可持续发展基本策略。他认为，未来城镇化应该是深度城镇化，是从以“物质文明”为主体的城镇化，转向“以人为中心”的城镇化；从以GDP增长为主的“灰色”城镇化，转向“双碳战略”指导下的“绿色”城镇化。

他提醒，在深度城镇化建设中，要关注12个拐点，或者说是挑战。

对于城镇化发展进入拐点阶段这个趋势，仇保兴说，按照“纳瑟姆曲线”，在一个大国城镇化发展初期，即城镇化率在30%时，城镇化速度开始起飞；城镇化率到75%时，转入迟缓发展期。它的基本样本来自美国。

但在仇保兴看来，美国城镇化曲线与中国城镇化曲线的一个重大区别在于，美国是一个移民国家，中国则是一个原住民国家；两者间一个巨大差别是农村和农业结构。在美国，他们只有农庄没有农村，一个农民或一户农民所耕作的土地都是1万亩甚至是5万亩；我国是小规模耕种，每一户农民一般有十亩地左右，经营面积较小。

“城镇化率在30%左右，城镇化速度开始起飞”这一特点，在我国已经体现，但什么时候会转向拐点，则与美国发展规律完全不一样。

“因为我国有广阔农村，人均耕作面积较小，是一种适度规模农业经济，我国城镇化峰值拐点就会比以美国为首的移民国家要来得早得多。目前我国城镇化这一拐点已经出现，从现在开始，每年不可能有很多农民转移到城市中来。”仇保兴判断。

对于“机动化”拐点，仇保兴判断，中国汽车市场销售量近几年持续下降，包括燃油车使用规模降低等情况，双重拐点很明显已到来。

老年化拐点也即将要到来，仇保兴预测，2025年到2030年，我国将进入深度老年化，60岁以上人口将占整个人口总量15%以上，劳动力人口红利将快速消失。

对于住房需求拐点正在形成这个热点问题，仇保兴说，从联合国和其他大型智库给出的数据来看，原住民国家跃过城镇化大发展后，人均住房面积为35到40平方米。经统计，中国人均居住面积为41.76平方米，西北一些省份已达43平方米。“这意味着我们开始进入一个不缺房子的时代，再加上人口出生率逐年下降，这种情况下住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%，高于国际5%的空置率标准。”

这么高的空置率，为什么房价还没有暴跌？仇保兴认为，原因是我国居民财富构成中的75%都在住房中，而美国人是将28%财富用于住房。所以，在中国，如果房价暴跌，很多人将成为“负翁”，因此我们坚持“房住不炒”的总方针，稳住房地产大盘，这不仅是稳经济，还是稳财富。

对于小城镇发展拐点，仇保兴说，中国40多年城镇化发展中，短腿不在大城市，不在中等城市，而在小城镇。

李克强总理曾在政府工作报告中指出，我国小城镇面临四个发展问题：环境污染、管理不善、人居环境退化、就业不足。

通过最近几次人口普查来看，我国有将近1亿到1.5亿人口本来是住在小城镇里的，现在转移到大城市和中等规模城市中来了。10年来，从我国小城镇流出来的人口相当于日本总人口。小城镇退化不仅会加剧大城市病，也会对农业现代化带来影响。

“我国农业现代化，是依靠社会化服务规模支撑的家庭联产承包责任制，是一种人均耕地面积比较少的农村经营模式。社会化服务根据地就是那2万多个小城镇，可以想象，小城镇人口快速衰退，意味着对现代化农业支撑能力在下降。”仇保兴分析说。

对于住房回归居住功能的拐点正在形成，仇保兴表示，我国对于住房的基本策略是“房住不炒”，要控制住房价，又不使它产生日本式暴跌。为达到这样的目标，我们不仅把住房市场调控权进行下放，而且允许地方自主进行多次微调，由中央政府调控转化成地方政府调控，由行政命令调控转化成经济杠杆调控。

“但存在的问题还是比较多的，主要问题就是住房空置率较高，以及土地财政失控。在我国财政体制下，土地财政失控会造成一部分空城、鬼城出现，这是我们要关注的，所以住房必须回归居住功能，不能继续炒下去了。”仇保兴强调。

对于要从扩大城市的体量、规模转向城市安全这个巨大拐点，仇保兴说，目前，90%以上灾害都发生在城市，所以城市风险控制是一个国家社会治理最重要部分。我国几乎所有大城市都暴露在两种灾害之下，一种是地震、泥石流、洪水灾害，另一种是基础设施脆弱所带来的灾害。城市规模越大、人口越密集，灾害度越大，我们一定要从扩大城市规模转向城市安全和韧性，这是一个巨大转折。

12个解决办法

针对深度城镇化面临的12个挑战，仇保兴给出了12个解决办法。

一是迎接双创浪潮，助推科技兴国。

仇保兴认为，目前，我国科技转化能力仍较差，研发转化率不到发达国家一半。因此，要发展科技，把科技人员的积极性充分调动起来，使他们有更多精力从事于科研工作，以更快效率转化科研成果，促进国民经济发展。

二是要妥善进行农村土地改革试点，防止助推郊区化。

仇保兴表示，城镇化中后期，如美国城市人口密度是不断下降的，从过去每平方公里建成区接近8000人，急剧下降到现在不到2000人，这个关键就是机动化的影响，即车轮上的城镇化所带来的结果。

我国已经到了“机动化拐点”高峰，一个家庭拥有一辆车就意味着人口在城市和郊区之间移动是非常快速、方便且低成本的。这种情况下，如果放开农村土地管理，可能出现大面积郊区化和过度郊区化现象，因此中央对此严格控制，城市居民不能到农村建房子，农民的农房不能卖给城里人，主要目的是在郊区化快速推进情况下保护耕地。

三是要实行韧性城市规划，整合城市空间资源、提高城市发展能力，发展韧性城市。

四是推行城市交通需求侧管理，促进绿色交通发展。

仇保兴说，我们的城市属于人口高密度城市，人均占地面积不超过100平方米，与美国人均五六百平方米的现状相差很大，导致我们城市空间用于交通的土地只有12%，是一个非常有限的空间。所以，要通过合理的停车费管理，超大规模城市的中心要逐步开始收拥堵费，逐步减少城市拥堵，这样使城市碳排放下降、交通越来越畅通，这就是需求侧管理的要点。

五是变革保障房建设体制，降低房地产泡沫风险。

仇保兴认为，从住房需求来看，在大部分城市住房已经过剩，还要大量投资建设保障房就没有什么道理了。他建议，一方面，出台遏止房地产投资的一些工具，比如消费税、空置税、周转税、物业税等；另一方面，对造成空城、鬼城的党政人员进行处理。更重要的是对那些超级规模、人口不断增加、房价还在高速上涨的城市，一方面要调控，另一方面要解决好刚刚入职的大学生居住问题。

仇保兴认为，我国超大规模城市存在住房难、住不起房、买不起房的问题，主要是由于住房品种太单一，应该建立多主体、多品种供房机制，比如共有产权房、合作社住房、先租后售的房子等，满足多种形式的住房需求。

六是要全面保护历史文化街区，修复城市文脉。

七是要推行美丽民居乡村建设，修复和保护传统村落。

八是强化城市群协同发展战略。每一个城市群的城市都要找到自己合理的定位，发挥自己的功能，与中心城市产生互补才能协同发展。

九是对既有建筑进行加固、节能施工的改造。

十是以特色小镇为抓手，分期分批进行人居环境升级改造。

十一是启动城市新能源革命，助推“双碳”战略。

十二是多模式推进全面建设适老社会。

“城市已经是经济增长发动机，集聚了80%以上的GDP、95%以上科创成果、85%的税收，它是财富聚集器，又是文化的容器。城市建得好，城市的财富就隐藏在空间结构中，城市就能真正保值增值；如果建得不好就是堆建筑垃圾，会很快贬值。深度城镇化是我们前40年所累积的城市化问题的解药，城市的问题还要由城市自己来解决。”仇保兴说。