01.本月楼市政策聚焦

中央明确“稳支柱、防风险、惠民生”的工作主线，地方宽松性政策持续加码

  2023年3月，我国房地产政策环境持续宽松。中央层面，两会政府工作报告提出，有效防范化解头部房企风险，促进房地产业平稳健康发展，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求；住建部部长倪虹提出，2023年住房和城乡建设工作将从稳支柱、防风险、惠民生三个方面展开，并表示对房地产企稳回升充满信心；中国人民银行副行长、国家外汇局局长潘功胜表示，下一阶段，将坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。

  地方层面，本月地方出台房地产调控政策62条，较上月小幅增加。其中，宽松性政策56条，中性政策3条，紧缩性政策3条。从政策发布主体来看，除三四线城市宽松性政策持续加码外，多个重要二线城市房地产“四限”政策再次松绑，如常州住房限售全面取消、无锡缩小限购区域范围、沈阳优化限购区域等；从政策内容来看，宽松性举措主要包括优化“四限”、发放购房财税补贴、加强住房公积金政策支持、保障房企合理融资需求、优化房企预售监管等，紧缩性政策主要集中在住房租赁市场规范和资金监管。本期报告主要对3月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

02.中央政策：防风险、稳支柱、惠民生

  1.政策跟踪

  2.政策小结

  3月，受MLF超额续作及降准带动，资金面整体较2月宽松。具体来看，3月15日，央行增量投放2810亿元1年期MLF，净投放规模为2020年12月以来新高；3月17日，央行公告将于3月27日全面降准0.25个百分点。在资金利率方面，3月DR001和R001的利差均值较2月收窄6BP至0.15%，DR007和R007的利差均值较2月走阔19BP至0.46%，资金面分层情况较2月进一步加剧。MLF利率和LPR保持平稳。

  在房地产方面，防风险、稳支柱、惠民生成为当前住房建设工作主线。2023年政府工作报告提出，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；住建部等15部门联合发文，要求加强经营性自建房安全管理，坚决杜绝新增经营性自建房安全隐患；证监会提出鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资等；自然资源部、银保监会提出协同做好不动产“带押过户”便民利企服务等。此外，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，我国城镇化仍然处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求潜力较大，租购并举的发展模式也有很大发展空间。住建部部长倪虹同样表示对房地产企稳回升充满信心，并明确2023年住房和城乡建设工作将在三个方面下功夫：一是稳支柱，二是防风险，三是惠民生。

  1.宽松性政策

  （1）行政干预政策

  （2）公积金政策

  （3）人口人才政策

  （4）其他政策

  2.中性政策

  （1） 住房保障政策

  （2） 土地政策

  （3） 其他政策

  3.紧缩性政策

  （1） 市场监管政策

4.政策小结

  中房研协测评研究中心监测统计，2023年3月地方出台房地产调控政策62条，较上月小幅增加。其中，宽松性政策56条，内容主要涉及行政干预松绑、住房公积金政策支持等方面；中性政策3条，主要涉及保障性租赁住房租金标准规范和农村土地经营权流转管理等；紧缩性政策3条，主要涉及住房租赁市场监管规范。总体来看，地方房地产政策延续宽松态势，除三四线城市宽松性政策持续加码外，多个重要二线城市房地产“四限”政策出现不同程度松绑。

  行政干预核心举措包括优化“四限”、发放财税补贴、加大房企金融支持等

  在行政干预方面，核心举措主要包括优化“四限”、发放购房财税补贴、加大房企金融支持、推行二手房“带押过户”等。典型代表如：常州市商品住房自取得不动产权证后即可上市交易；无锡市进一步缩小限购区域范围，目前仅剩经开区限购，非本市户籍居民持6个月居住证明即可在限购区域购买商品住宅；长沙市住房限售由“不动产权证满4年方可上市交易”调整为“网签满4年即可出售”；厦门市本地户籍的单身人士可购买第二套住房，本市户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房，同时将住房限售由“取得不动产权证2年限售”调整为“网签之日起2年限售”；沈阳市优化限购区域，对和平、沈河、铁西、皇姑、大东、于洪等六区（不含二环外）实施限购政策等。此外，南京、徐州、无锡、驻马店等多地实施或加大房屋货币化安置政策；西藏、连云港、盐城、驻马店、登封、酒泉、亳州、襄阳等多地实施购房财税补贴政策；北京、连云港、赣州、西藏、盐城、襄阳、东莞、福建、安徽等多地执行二手房“带押过户”政策；徐州、连云港、西藏、驻马店、亳州等多地出台土地出让优惠政策或房企金融支持政策等。

  公积金政策核心举措包括上调最高贷款额度、下调首付比例和优化贷款申请条件等

  在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调公积金最高贷款额度、下调最低首付比例、优化公积金贷款申请条件等。典型代表如：南通市将在职职工个人住房公积金最高贷款额度由40万元调整为50万元，每户住房公积金最高额度由80万元调整为100万元；中山市对购买首套或二套改善型自住住房的多子女家庭，住房公积金贷款额度上浮30%；南阳市将二套房最低首付比例下调至20%，将商品住房最高贷款额度由“不得超过网签备案合同房屋总价的70%”提升至“不得超过网签备案合同房屋总价的80%”；吉安市将双缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度由70万元提高至80万元，将单缴存职工家庭最高贷款额度由60万元提高至70万元；遂宁市实行房屋套数认贷不认房，并执行住房公积金又贷又取；马鞍山将双缴存职工家庭最高贷款额度由60万元提高至70万元，将单缴存职工家庭最高贷款额度由45万元提高至50万元等。此外，多地放宽住房公积金贷款申请条件，如襄阳市职工及灵活就业缴存人员可以通过申请添加共同还款人的方式，提供住房公积金可贷金额，马鞍山市夫妻双方婚后家庭购买改善性住房允许申请一次住房公积金贷款，宣城市恢复办理异地公积金贷款，贵阳市贵安新区取消异地缴存职工公积金贷款的户籍地限制，取消二手房公积金贷款房龄限制等。

  人口人才引入核心举措主要包括落户政策放宽、人才住房保障和三孩家庭住房支持等

  在人口人才引入方面，核心举措主要包括落户条件放宽、人才住房保障和三孩家庭住房支持等。典型代表如：珠海市将原“双五”政策调整为：金湾区、斗门区、高新区实行“双二”政策，其他区实行“双二”政策及具有自有房产（即完全产权的成套住宅、与政府或者与本市引进高校共同拥有产权的成套住宅和政府提供的成套公租房）；云南省采取实物保障和发放补贴相结合的方式，通过发展保障性租赁住房、政府主导筹集人才住房、实施共有产权住房、畅通人才购房渠道、提供购房租房补贴等，为各类人才提供住房保障；厦门市依法实施三孩生育政策，并强化住房支持，主要包括：对购买首套自住住房的多子女家庭，可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策；住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；拥有二孩及以上的我市户籍家庭符合条件的，可购买第3套自住商品住房等。

  中性政策聚焦主要涉及保障性租赁住房租金标准拟定和农村土地经营权流转管理

  中性政策仅涉及西安、成都两地。其中，西安市发布规范保障性租赁住房租金标准，明确面向本市公开供应的保障性租赁住房项目，项目单位按照不高于评估市场租金的90%确定每套（间）保障性租赁住房租金，居民存量住房用作保障性租赁住房的租金由运营服务企业委托评估机构确定，按照不超过市场租金90%的标准报市保障性住房管理中心备案后执行，实际执行的租赁价格不得高于备案价格等。成都市发布农村土地经营权流转管理实施办法，明确土地经营权流转应当遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权，不得擅自截留、扣缴承包方土地经营权流转收益，社会资本未经资格审查和项目审核，不得开展土地经营权流转活动。

  紧缩性调控表现为住房租赁市场规范和资金监管

  紧缩性政策主要集中在住房租赁市场监管，如沈阳提出进一步加强全市住房租赁市场监管，对从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，提出具体的规范要求；成都市发布开展住房租赁租金监管和住房租赁市场管理的通知，明确住房租赁企业应在驻蓉商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，并与承办银行签订住房租赁资金监管协议，明确监管内容、方式及流程，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，并对从事住房租赁活动的企业、房地产经纪机构和网络信息平台作出具体规范要求。

04.3月重要事项复盘

05.房地产政策展望

  1.中央层面

  3月30日，国务院总理李强在博鳌亚洲论坛2023年年会开幕式上发表主旨演讲指出，当今世界，不稳定、不确定、难预料成为常态。在不确定的世界中，中国的确定性是维护世界和平与发展的中流砥柱。从当下看，中国经济增长的动能和态势是强劲的。今年前两个月，中国经济呈现恢复向好态势，消费、投资等主要经济指标向好，就业物价总体稳定，市场预期明显改善。下一步，我们将继续坚持稳字当头、稳中求进，巩固拓展经济恢复向好态势，推动经济运行持续整体好转。在货币政策方面，中国人民银行副行长潘功胜在“权威部门话开局”系列主题新闻发布会上表示，下一阶段，一方面，货币信贷的总量要适度，节奏要平稳，要巩固实际贷款利率下降的成果。另一方面，还要适度发挥结构性货币政策的作用，继续对普惠小微、绿色金融、科技创新等领域保持有力的支持力度。在资金面上，据中信证券研究测算，完全排除MLF及逆回购到期的因素，4月流动性缺口在5000亿元左右，整体压力可控。但4月为传统缴税大月，月中资金可能存在偏紧。预计央行仍将通过公开市场操作进行对冲，流动性趋向中性偏宽。

  在房地产方面，住建部部长倪虹在“部长通道”接受采访表示，2023年住房和城乡建设工作将从“稳支柱、防风险、惠民生”三个方面展开。其中，在“稳支柱”方面，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，增加保障性租赁住房供给和长租房建设；在“防风险”方面，既要做好安全生产风险的防范，也要有效防范化解房地产“灰犀牛”风险，支持优质房企合理融资需求，协助出险房企自救；在“惠民生”方面，要以让人民群众住房更好的房子为目标，打造宜居、韧性、智慧的城市，要持续推进老旧小区改造，建设完整社区等。              

  2.地方层面

  据CRIC统计数据显示，3月重点30城新建商品住宅新增供应迎爆发，环比增长164%至2007万平方米，同比上涨45%。其中，一线城市新增供应338万平方米，环比增长227%、同比增长80%，二三线城市新增供应1664万平方米，环比增长154%、同比增长39%。重点30城商品住宅成交2200万平方米，环比增长27%，同比增长47%。其中，一线城市成交304万平方米，环比增长51%、同比增长48%，二三线城市成交1896万平方米，环比增长24%、同比增长47%。土地市场方面，虽然南京、广州、成都、深圳等多地迎来首轮土拍，但“缩量提质”特征显现，土地市场成交规模仍处历史地位，且城市土拍冷暖差异显著。总体来看，3月为传统营销旺季，叠加疫情解封后的补偿性需求仍在释放，市场整体升温，但市场分化持续，核心一二线城市明显强于弱二三线城市。

  整体来看，房地产市场延续复苏，但增长动能已出现转弱，部分弱二三线城市3月商品住宅成交环比已转降。基于此，后续房地产政策整体仍趋向宽松。对于强一二线城市而言，应避免强刺激，可根据区域冷热差异进行针对性调整，如优化限购区域、加大产业人才引进住房支持、放宽落户门槛等；对于弱二三线城市而言，政策有望继续围绕降低购房门槛和购房成本展开，如优化“四限”、降低首付比例、下调房贷利率、发放购房补贴等。此外，“防风险”同样是房地产行业深度调整过程中的重要工作，其中涉及支持优质房企合理融资需求、防范房地产领域金融风险、协助出险房企自救、保交楼和整顿房地产市场秩序等诸多内容。