热火的德州迎来半年来第一场土拍，却没有和今天天气一样，今日的土拍却异常冷清！此次出让的地块从6月24日公共资源交易中心挂出到7月24日挂牌截至仅有一家报名参与，最终由山东德达建设集团鑫龙房地产开发有限公司德城区分公司以10765.00万元的底价竞得。

据公告显示，该地块编号2018-046，位于德城区，北至德州恒丰纺织公司居民小区，东至岔河西大道，南至福东小区，西至小东关街，出让期限住宅70年，商业40年，容积率不小于1.8不大于2.7，建筑面积≤30%，绿地率≥35%，地块面积14.35亩；起始价750万元/亩，起始楼面价约4168元/㎡。

该地块竞拍为何遇冷？

1.小东关地块安置房比例高，可售面积有限

该宗地块出让面积(平方米)：9564.28平方米或14.35亩

容积率：不小于1.8、不大于2.7

地块满容地上建筑面积约25823平方米！（包含物业等配套用房）

挂牌出让公告中，明确指出竞得人须向德城区政府提供不低于14100平方米安置房。

可售面积最高约为：11723平方米！！！

2.小东关地块存在设计不满容的隐患

地块狭小，形状不规则，前后皆是住宅楼，

做设计规划时需要考虑的影响因素比较多，如果不合适，很容易影响容积率。

2018年成交的德州二职专地王，1067万/亩！

容积率最高上限4.8！

可今年实际规划批复的容积率只有3.79！

容积率差了20%，楼面地价上升将近一千块钱。

同样的情况也出现在2018年一同出让的喜俪园地块。

如果容积率不能做足，可售面积还会减少，楼面地价会上升。

3.小东关地块将成为楼面成本价最高的地块，达12007元/平。

如果地块满容，全部可售，楼面地价4168元/平；

楼面成本价=楼面地价+建安+配套+二费+税费≈9000元/平

（此成本不计算资金成本，考虑了安置房税费）

安置 房以6500元/平回收，损失约3525万。

损失分摊到可售面积11723平方米上，一平成本增加：3007元/平。

可售面积楼面成本价约12007元/平。

4.安置房相关成本影响项目成本及利润回报

安置 房配套费如何缴纳，安置 房税费能否减免，安置 房建成回购资金回款安排？都将影响该地块楼面成本！

回迁安置协议没有出来，具体细节还不确定。

5.开发商回报不高

地块整体投入2个多亿，安置房回款较慢，回款周期长达3年，整体资金周转慢，可售面积约11723平（该地块不临主路，商业价值还不如住宅价值），可售楼面成本高达12007元/平，周围二手房售价13000-15000左右，开发 商即使新房定价较高，背了个拉高-房价的名声 ，其实项目整体回报率比较低。

来源：血拼德州楼市