在德州地产业高质量发展论坛上的讲话
魏建国
（2019年8月22日）
各位领导、各位嘉宾、各位会员：
大家上午好！
今天我们在这里隆重举办这次论坛，主要是深入学习贯彻各级党委政府关于“房住不炒”定位和“落实房地产长效管理机制”要求，认清当前房地产形势，对标先进企业，增强危机感、紧迫感，探寻“生存”之策，明确发展方向，坚持走合作共赢和高质量发展之路。
刚才，市房协与永锋集团签订了战略合作协议，永锋集团将以优质优价为会员企业提供以钢材为主的建材产品，下午，我们还将参观齐河的部分标杆开发项目，这都是合作共赢和高质量发展的重要举措之一，希望大家积极参与、认真学习。山大王教授和绿地集团匡总，分别从各自的视角出发，结合各级房地产业调控政策，认真分析了当前国内、省内，以及我们德州的市场形势，分享了对行业发展前景的预期，提出了中小房企面临的调整与机遇。我觉得讲的都很好，深受启发，想必大家也有同样的感受。
2019年，中国的房地产市场演绎了太多的“前所未有”，从中央到地方，调控政策密集出台，根据相关机构统计，上半年全国房地产调控政策高达251次。7月30日，中央政治局会议重申“房住不炒”，首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，会议精神一出，房地产行业从上到下感觉“冰凉”。随后，央行又在一周内两次“点名”房地产，继续强调加强房地产市场资金管控，多家信托、债券公司被约谈警示。受其影响，今年以来，全国房地产市场整体降温，投资增速回落，销售量价齐降。告别楼市黄金时代，一些房企特别是中小房企抗不下去了，截止到7月份，全国有“274家房产企业破产清算”，让业内人士不禁打了个冷颤。众人关注之下，重庆市前市长黄奇帆又大胆预测，今后十几年，中国还将有三分之二的房产企业约6万多家可能消亡。
以上是全国的情况，从我们德州今年以来的房地产市场来看，总体保持平稳运行，开发投资稳健增长，与去年同期相比增长了19.6%；销售趋于理性，销售面积409万平方米，同比增长了0.6%，销售额269亿元，同比增长17.5%。但是，受调控大环境的影响，各方唱衰楼市的舆论开始刺激市场，再次引发了购房者观望等待的情绪，直接表现就是市场开始遇冷，销售比较迟缓，房企业绩普遍上涨乏力，行业的“黄金时代”正在渐行渐远，这点大家可能都已感受到了。
今天，我们把大家招来，不是为了传播这种大势之下的恐慌，而是要站在行业和企业发展的角度，引导大家认清形势，探讨我们这些中小房地产企业未来发展之路，研究如何才能“活下去”和活的更久、活得更好，为此，我着重谈三个方面问题。
一、审时度势，把握机遇，信心比黄金更重要
从1998年到2018年，这是房地产行业的黄金20年，20年间，中国新房交易量从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多，同时也孕育了中国9万多的房地产开发企业。2017年全国两会上，习总书记首提“房住不炒”的发展定位，行业发展开始调速换档，走向理性。可以肯定的是，往后的十几年，房地产市场肯定不会再像之前那样五六年翻一番，2018年增长率1.8%就是一个信号。但地产投资与经济增长和人民群众的生活需求密切相关，今年以来我和中房协的领导一起外出开会、考察、调研比较多，也和恒大、万科、蓝城、绿地等一线品牌房企老总进行过深入探讨，应该说大家的观点是一致的：今后十几年，房价既不会大涨，也不会大跌，总体上将趋于稳定。但按照中央提出的“因城施策”方针，包括我们德州在内的部分城市房地产仍然有一定成长空间。
一是德州的新型城镇化发展有空间。新型城镇化一直是国家所积极推行的，而新型城镇化的建设自然离不开房地产行业的支持。房地产业的发展，人们常说“长期看人口”，因为衣食住行是人类的基本需求。从古到今，只要有人，就要修路盖房。人往哪里聚集，哪里的房地产就有市场。根据世界城镇化发展的普遍规律，我国仍处于城镇化率30%－70%的快速发展区间。德州目前的常住人口和户籍人口城镇化率分别是59.6%、41.99%。山东省的城镇体系规划到2030年，常住人口城镇化率要达到75%左右，基本解决农业转移人口市民化问题，再加之德州融入京津冀协同发展示范区，又毗邻济南，城市化率还远赶不上全国平均水平，要达到70%阶段性合格分数，至少还得需十年。当然，人是活的，往哪里走的问题我们要具体研究。但趋势和走向一定是阶梯状的，除部分成功人士选择北上广深一线城市和济南、青岛这样的发达城市外，就绝大多数老百姓而言，还是选择德州这样的地级城市以及县城，这是发展规律，大势所趋。
二是土地供给侧有空间。人口影响房地产的需求，土地则决定房地产的供给。经验表明，土地供给对一个地区房地产市场波动影响显著，如果土地供不应求必然导致楼市价格短期上涨。今年上半年，我们德州供地明显减少，全市挂牌交易的房地产用地共49宗，总面积2314亩，与2018年同期相比减少一半，且多集中于县级城市。就是一度火爆的县级土地市场，在今年也遇冷。土地供应短缺，众多地产企业亟待补货。按照房地产行业的兴衰循环周期，土地供应减少后，将导致住宅供应的减少，在房子供不应求的市场关系下，必然导致房价的短期内上涨。因此，各级政府一定会千方百计、不遗余力保证房地产市场的平稳，不能大起大落，最有效的一张王牌就是合理保障土地供给。
三是居民杠杆率和收入有空间。2018年我国居民杠杆率为53%，较上年上升了3.8个百分点，与发达国家70%以上的杠杆率相比并不算高，而在发展中国家里则相对偏高，但还处于合理区位，并没有到“天花板”。按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算，仍有5年的上升空间。居民杠杆率上升，可以拉动消费、投资的增长。随着德州经济的快速发展，这几年，城乡居民人均可支配收入也不断提高，今年上半年达到1.18万元，增长8.6%，增速居全省第3位。这也说明，老百姓手里比较有钱。按照中国人的习惯，有钱后投资方向首选买房置业和改善居住条件，从这个角度看，德州房地产业仍有比较坚实的物质基础。
综合以上情况看，虽然全国房地产形势比较严峻，但就德州区域来讲，只要善于借势，方向正确，应该说机遇大于挑战，对此，我们要充满信心。
二、调整战略，提升品质，“活得久”比“跑得快”更重要
关于房地产企业要“活下去”的话，虽然是去年万科喊出的，但不是万科的专利。其实，早在2014年，著名经济学家马光远就提出“未来3-5年房企不应该想如何赚钱,而应该想怎样活下去。”他预测,未来3-5年房地产业的日子可能会非常难过,房企一定要做好思想准备。他的预言如今不幸成真，面对当前的严峻形势，我们如何“活下去”和活的更久更好，这里我提几条思路供大家参考。
一是要关注形势，研究政策。结合7月30日政治局会议精神和行业现状，房地产企业一定要高度关注和研究房地产形势，认真学习、领悟和落实各级党委政府的房地产政策，并依据形势政策，结合自身实际，主动调整发展战略和经营策略，做到顺势而为，绝不能“逆势而行”，否则就会吃大亏。
二是要加快销售回款，保证现金流。目前房企融资渠道全面收紧，再加之下半年不少房企将迎来还贷和债券到期高峰，房企再融资能力和现金流面临严峻考验。在这种情况下，自有资金成为企业偿债和发展的基础保障、甚至成为“救命钱”。所以，有可售项目的房企，下半年，千万不要惜售，要采取灵活的营销措施，随行就市，加速去库存、加快销售回款，确保现金流不断线。
三是要理性投资，谨慎拿地。从上半年来看，全国100强房企拿地销售比为0.41，百强房企拿地整体趋于谨慎，已拿地有47%的地块溢价率不足10%，底价成交的地块占比达到26%，甚至还有流拍的。另一方面，像碧桂园、万科、恒大、融创等均没有在土地市场疯狂抢“地王”。这些规模房企作为市场的风向标，一定程度上也可以反映出当前企业对待拿地的态度是相对理性的。这也提醒我们，在当下的特定时期，企业应该根据自身资金、项目运转等实际情况制定拿地战略，非常形势下的弯道加速极容易导致翻车。过去高频波动的时候，拿错一块地，过两年资产快速上涨又回来了，但是现在形势下拿错地不仅不容易回来，甚至有可能把企业搭进去。因此，下一步企业投资拿地一定要谨慎，首先要活命，然后伺机发展。在拿地上，一方面尽量避免借钱融资买地，特别是杜绝乱集资、高利贷买地。另一方面尽量避免“造城”，对所拿地块要考察研究透彻，算好各种账目，尽可能选择以人口流入为代表的成熟都市圈、城市群和中心城镇，以及周边环境较好、配套设施完善的区域，以防被“套住”。
四是要对标先进，在提升品质上下功夫。近年来，我们德州的不少房企，为满足业主的美好居住需求，做了不少工作，产品品质有了很大提升，但是，与形势的要求、与那些一线品牌房企相比，包括与我们下午将参观的这些房企和项目相比，还有很大差距。德州楼市发展至今，“居者有其屋”的需求已经很大程度上得到了满足，接下来我们将进入“居者优其屋”的阶段。追求高质量、高品质是全行业的共识，也是新时代的百姓所需。当今行业倡导的高质量、高品质，不仅仅是产品本身的建筑质量，它包含了更广的维度，像绿色建筑、绿色住区、智慧住区、科技住宅等方面，都是需要我们认真研究和加强的。再是，目前房地产业已进入细分市场，我们也可根据自己的实际，从完整的房地产开发流程中选取某一擅长领域做纵深方向发展，不求大而全，但求小而精，努力做成行业标杆。总之，房产企业最重要的产品就是房子，房屋质量和品质是开发商安身立命的本钱，也是市场竞争的优势所在，一定要倍加重视。
五是要高度重视售后服务。现在老百姓买房，在满足基本居住的前提下，更注重小区的物业服务和人文建设。目前，那些大开发商包括我们德州不少房企，物业管理要么自有要么寻求合作伙伴，不是建完后推向社会就了事。但有些开发商的楼盘仍存在物业管理跟不上的问题，造成业主怨声载道，到处投诉。物业服务，无论从满足业主居住需求，还是从保证我们所开发楼盘的品质以及提升开发商的品牌影响力方面，都应该是开发企业下一个重点关注和推动的方向。
三、抱团发展，互利共赢，“团结合作”比“单打独斗”更重要
只有合作，才能双赢。去年以来，我们专门组织有关人员，研究了一些近几年成长比较快的企业，既有大家可能比较熟悉的融创、融信、中梁、金科等前30名的企业，也有一些诸如河南郑州的恒昌、康桥，江西南昌的新力等不太知名的企业。这些企业之所以能够抢抓周期红利、放大资金杠杆，跑赢行业平均数，主要手段就是合作开发，通过收购企业、并购项目或联合开发项目等模式，迅速进入市场，快速推出产品，实现快周转、上规模。开放合作也是我们东海集团成长发展的基因，当初，东海从建筑业进入房地产业靠的是合作，后来在各地所开发的项目，绝大多数都采取了合作方式。我们的合作伙伴很多，有的项目是一两家，有的项目五六家，有的伙伴是同行企业，有的伙伴是制造业企业，合作的都很愉快。东海合作开放的大门是永远打开的，而且还会越开越大。只要与合作伙伴能够互利共赢，无论是股权合作、品牌合作、融资合作，短期合作、长期合作，外地企业，本地企业，我们都真诚欢迎。东海这样做受益很大，希望大家也能够抱团发展。我觉得，在当前楼市调控趋紧的形势下，团结合作、抱团发展是一个最佳的选择，在企业发展和项目开发上也更加保险。不仅能够缓解资金压力，拿到更多的优质地块，拥有更大的市场份额，实现互利双赢，而且还能在出现风险的时候共同抵御，减少损失。多一个敌人或是多一个合作伙伴，一念之间，可能决定一个企业、一个项目的成败，真诚呼吁大家走合作共赢之路。
各位会员，在房地产业形势趋紧时，我们要有“过冬”意识，怎么度过“严寒”，以上我从三个大的方面做了分析和探讨，希望对大家有所启发。总之，我感到，当前我们德州这些中小房企，是挑战和机遇并存、风险与希望同在，就看我们自己如何去把握。让我们在市委市政府和主管部门的正确领导下，大家一起努力，共促我市房地产业健康稳定发展。
谢谢大家！
