德州市商品房市场简析

2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有。全国房地产市场整体持续处于调整阶段，而我市开发投资累计增速明显，但到位资金、房屋新开工规模、土地成交量价持续下滑，商品房销售面积及金额降幅明显，年末翘尾收官。但总体比较来看，德州的房地产市场平均数据，均高于全国、全省平均水平。这在很大程度上得益于德州市委市政府的正确决策和对房地产市场发展的全力支持。今年以来，市住建局、市公积金中心等多部门先后出台了十几次政策措施，德州市住房和城乡建设局和德州市房协在关键时期举办房产交易会，通过减税、降费、补贴、降息等措施救市场、救企业，对老百姓的刚性和改善性住房需求给予补贴支持，取得的成绩可圈可点。

一  房地产开发投资352.06亿元，同比增速6.8%；同期到位资金389.22亿元，增速-20.3%。

从2022年全年的累计投资和到位资金走势图可以看出，计划投资额始终保持正增长，到位资金同比增速降幅明显，年末增速放缓。尽管如此，到位资金额增速仍高于计划投资额10.5个百分点，可以支撑现有房地产项目的正常运营。在全国下行趋势下，我市仍能保持市场的平稳健康，一个重要因素是，布局我市的全国头部房企开发项目较少，本地企业力稳楼市，保交楼措施到位，有效减少了烂尾项目的发生几率。

2、2014年以来的投资走势分析。纵观近年来我市房地产投资的发展情况，2018年是个分水岭。2018年之前，我市的商品房开发体量在2500万㎡以下，投资额在300亿以下，年均增速在个位数，市场健康活跃，价格稳中有升。2018年，我市商品房开发投资、施工、新开工，以及销售量均大幅增加，年增速跃升至20%左右，商品房市场进入一个新的发展阶段，市场上的房子多起来，土地交易活跃，企业信心较足，房价水涨船高，百姓置业热情高涨，尤其是改善性需求大幅增加，市场上供应的新建商品住宅主力户型也从刚需的百平以下两室、三室小户型升级到120左右的大户型。

时间来到2020年，又是有德州房地产发展史上里程碑意义的一年。这一年全市房地产投资规模达到历年来的峰值，也是新一个房地产周期的转折点。2021年下半年以来，受政策及市场环境的影响，市场逐渐下滑，投资萎缩，企业销售迟滞，流动资金减少，开发企业投资热情持续降低，到位资金持续下行，整个房地产行业及上下游产业链企业都面临不同程度的经营困难。

3、区域房地产投资情况。分区域来看，2022年齐河县和天衢新区商品房投资势头依然强劲，投资额远高于其他县（市、区）。全市7个县（市、区）投资额增速上涨明显，有力地拉动了我市商品房投资额的正增长，其中乐陵市增速达39.9%，为全市最高；齐河县次之，增速19.5%。

二  施工规模回落，新开工面积增速持续负增长，竣工面积降至历史最低。

2、2014年以来的商品房建设走势分析。从近年来全市商品房施工、竣工和新开工情况分析，施工面积增速曲线较为平缓，2022年的施工面积为市场环境下的正常回落。

新开工面积较2020年减半。自2019年全市新开工面积冲到1178万㎡之后，受新冠疫情、政策环境、市场信心和企业资金承压等各方面因素影响，企业普遍调整了开发战略，同一地块多为切割成多个批次开发，边回笼资金边计划下一步的开发进度；有的企业拿地后推迟或暂停开发，静待市场回暖。2022年的新开工面积457万㎡，较最高时的2019年减少了61%，较2020年几乎腰斩。

竣工面积降至历史最低。按照房地产开发项目2-3年的开发周期计算，2022年竣工的项目，正是2019年的新入市项目。2019年，全市挂牌出让了房地产用地571.67万㎡，按这个逻辑推算，2022年的竣工面积应该在570万㎡左右，与前两年不相上下，然而2022年的竣工面积降幅达到了55.5%，仅为270万㎡。分析其原因，三年疫情的影响非常大，从疫情集中暴发，到零星散发，全国各地都经历了不同程度和时长的封控。受此影响，我市的建筑工地也经历了多次的工地停工，三年停工时长超过300天。除此之外，施工材料的运输，以及外来务工人员的到岗情况也受外地疫情的影响，导致全市各个县市区房地产项目工期不同程度的缩短，一些项目无法按时竣工交付，全市竣工面积的大幅下降。同时，商品房销售下滑，企业现金流紧张，也是竣工延迟的一个重要因素。预计2023年随着经济的复苏、市场信心和秩序的逐步恢复，竣工面积将大幅增加。

从全年建设施工增速来看，施工面积增速保持正增长的区域为夏津县、陵城区、乐陵市和禹城市，分别为14%、13.7%、7%和4.4%；新开工增速仅天衢新区和乐陵市保持正增长，分别为95%和12.9%。竣工增速为正的是夏津县、庆云县和禹城市，分别为25.5%、4.8%、1.3%。值得关注的是，天衢新区新开工增速过快，新入市房源大量增加，将在短期内增加区域内库存，抬高去化周期。

三  全市新建住宅销售面积同比减少9%，增速高于全国平均水平28个百分点。

1、新增批准预售房源。2022年，全市房地产项目批准可（预）销售55109套、589.42万㎡，同比分别下降32.67%、24.65%；其中，批准可（预）销售住宅41771套、515.52万㎡，同比分别下降27.88%、24.15%。

在商品住宅价格方面，2021年之前，我市新建商品住宅价格均呈稳中有升的态势，2022年住宅价格微降，但降幅较小，仅为3%。结合2022年下半年商品房均价持续回升，年末价格翘尾的走势来看，德州房地产市场已经筑底。

各县(市、区)销售市场简析

县（市、区）方面，齐河县、天衢新区和德城区稳居销售榜单前三甲，齐河县商品房成交量最高，为120.8万㎡，其中成交住宅109.8万㎡；天衢新区次之，商品房销售面积为103.9万㎡，住宅销售面积89.2万㎡；德城区销售商品房85.7万㎡，其中住宅81.5万㎡。2022年中心城区和齐河县两个区域的销售规模占到了全市房地产销售量的45.4%，较2021年减少2.6个百分点，乐陵、庆云、禹城、临邑等县市的出色表现，分摊了部分市场份额。

从新建住宅价格上来看，2022年仅夏津县、庆云县和天衢新区住宅均价保持正增长，分别为9.%、8.6%和1.4%；中心城区商品住宅均价仍为最高，其中天衢新区均价赶超德城区，分别为8311和8252元/㎡。

中心城区房地产市场分析

一  房地产投资建设情况。

二  批准预售情况。

2022年中心城区发放新建商品房预售证可证122个，批准预售商品房10558套，面积129.1万㎡，同比增速-34.2%；其中新建住宅批准预售9920套，面积120.2万㎡，同比增速-28%。均套面积122.2㎡。

自2020年以来，受销售迟滞的影响，开发企业回款缓慢，现金流受限，随之逐渐放缓批准预售的取证节奏，与前几年多楼栋同时开工、同时办证、同时预售不同，一些项目根据市场情况调整施工进度，通过拉长战线缓解短期资金压力，近三年供应商品房面积逐年降低。从新建住宅户型面积上来看，2022年中心城区新入市的住宅户型均在90㎡以上，主力户型为110-120㎡，占比分别为30%和28%。

从供求关系来看，近五年来，中心城区商品房销售面积一直大于新增供应面积，有利于去化周期的缩短，是市场健康发展的表现。商品房供应面积和单价的波峰出现在2020年，且在这一年商品房新增和去化面积接近平衡。2022年中心城区商品房销售面积和供应面积均为近五年来最低，但销售价格较为坚挺，降幅较小。

三  商品房销售情况。

（1）销售规模年末翘尾。2022年，中心城区商品房销售面积189.6万㎡，同比增速-18.5%；其中住宅销售面积170.7万㎡，同比增速-21.6%。销售额151万㎡，同比增速-18.8%；其中住宅实现销售额141.4万㎡，同比增速-21.4%。

从中心城区全年累计销售规模走势图可以看出，除1-2月销售市场仍保留有上一年度的余温外，从3月份起销售面积持续低于上年同期，3-5月份主要是受疫情影响，同比增速扩大到-41%。但随着5月份一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策措施出台以及优惠活动的推出，6月份单月新建商品房销量同比呈现正增长。年末受2022年购房补贴到期影响，11月份新建商品房销量大幅回升，年末销售面积增速收窄到-18%。其中，9月份和11月份销售面积同比增速分别达到109.3%和86.1%，出现年末翘尾的迹象。

（2）新建住宅价格保持平稳。2022年中心城区新建商品房商品房销售均价7964元/㎡，同比增速-0.5%；住宅销售均价8283元/㎡，同比增速0.3%。虽年中有个别项目有明显降价动作，但从全年来看仍未影响中心城区商品住宅的整体均价，全年实现正增长。

（3）外地购房人群逐步增多。从购买人群上来看，以地源性刚需为主，区域外购房人数逐步增多。中心城区新建商品房购买人群以本市人群为主，外省市人群在中心城区置业的占比达到20.9%，人员主要以与中心城区交往密切的故城、衡水、吴桥等河北省县市人群为主。

四  房产企业及楼盘表现。

2022年本地和外地房企表现各有特点，本地房企以区位和品质优势吸引刚性和改善性需求购房者，外地房企则多以品牌和价位因素吸引刚需购房者。销售过程中呈现出三个特点：一是定价低或优惠幅度大的项目销量明显领先。这类项目多由外地品牌投资商开发，全国或全省一盘棋，采取以价换量的战略实现资金的快速周转，这类项目主要是拉动了销售面积的增长，但也暗藏一些问题和隐患。二是现房和准现房项目更受偏爱。规模房企频繁暴雷导致项目烂尾的情况打击了购房者对于期房的信心，部分刚需刚房者更倾向于已经交付的现房或即将交付的准现房项目，国企开发的项目较受青睐；三是企业口碑比较好、交房有保证的改善性楼盘。这类项目一般价格坚挺，产品品质和物业服务在本地有口皆碑，购房者对其信心比较足，这类项目是拉动销售额增长的主力，也是维护我市房地产市场健康稳定发展的关键因素。