2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施。

《中华人民共和国民法典》称为“社会生活的百科全书”，是新中国第一部以法典命名的法律。历时5年编纂，共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。

民法典是九部法律的合集，如婚姻法、民法、物权法等等。在《民法典》生效之日起，九部法律同时废止。

涉及房地产相关的条例部分进行了较大改动

1.买房前必须查明房产的居住权

《民法典》新增了一个“居住权”，民法典第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权与租赁权在根本上是不一样的。租赁权仍是一种契约关系，居住权则具有独立性和直接支配性，对房屋直接进行管领、实现权利内容。不难看出，居住权是增加规定的一项新型用益物权。带有居住权的房子，原则上无偿设立、不能出租、居住权不得转让、继承。

有了这个居住权，又会带来什么影响呢？以前购买二手房，只需查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，如今，还应注意查询房屋是否登记有居住权。因为，新房东不能赶走居住权人。

在租房时应核实房屋是否设立了居住权，同时也可以在房屋租赁合同中新增明确——该房屋无设立居住权

2.房子不解除抵押，可直接过户

《民法典》规定在抵押中的房子可以带着抵押权卖，抵押权对房产的交易不影响，同时卖房子不需要取得抵押权人（这里主要指银行）同意，但是产权人卖房子时必须告知抵押权人。

其实还是简化了二手房交易过程中的手续，以前是必须还清房屋原有的贷款，才能过户，所以有了过桥资金，中介资金一说，以后可以直接伴随着房屋原有贷款，直接过户，更加便捷。

3.买房找中介，不能跳单，要付报酬

《民法典》第九百六十四条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

由于中介合同可以随时终止，房屋中介费又很昂贵，在一些城市一套1000万的房子，中介费高达二三十万。有时不免会有买家为了逃避支付报酬的义务，故意拒绝中介人已经完成了的中介服务，而后再与因中介而认识的第三人订立合同，这就是常说的跳单。现在，这种现象将被禁止。《民法典》对房屋中介进行了明文保护。

4.住宅70年到期后自动续期

《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

续期费用还没有公布细则，不排除有减免的可能。需要依据法律、行政法规缴纳续期费用或者减免。房产不仅可以整体转让，还可以单独转让最长七十年的居住权，也可以单独转让七十年的所有权。

而非住宅用地期满，则需要申请续期，大原则仍然批准，但是应当重新签订土地使用权出让合同，收取土地出让金。很明显，土地性质不同，房子未来的待遇也不同。商用房产权到期后是否可续期，目前没有明文规定，所以购买商用房一定要注意土地剩余年限。

5.小区公共部分广告收益，归业主共有

《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《民法典》明确了公共收益的归属，可见，小区电梯里的广告收益，当然属于业主共有财产。

第二百八十三条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

《民法典》还规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

小区共有部分产生收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。如果物业公司将这些收益作为自己的经营收益，侵害全体业主权利的，构成侵权行为。

6.打击炒房行为，保障租房人居住权益

根据《民法典》，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

这意味着，以后，在租房合同有效期间，再也不担心房东突然卖房了。对于房东来说，如果有卖房计划，也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了。

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

7.出嫁的女儿、胎儿都有继承权

遗产继承作出了不少新规定。遗产当中很大一项就包括房产。新规增加了有效继承人范围，外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中，都可以依法继承房产：

1、侄子侄女可以继承叔伯遗产；

2、出嫁的女儿，有平等的继承权；

3、胎儿有继承权，遗产分割保留其份额；

4、城镇户口子女，能继承农村户口父母的房子。

因为重男轻女的缘故，作为女方的利益往往受到伤害，法律此次给予了女方受到的平等的保护财产的权利。适应当下国情和社会变化，扩大和明确遗产继承人的范围,可谓是《民法典》最大的亮点。

8.婚前父母帮买房，属于个人财产

《民法典》规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。

简而言之，就是房本上的名字很重要。如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定，那么结婚后男方在房本上加上女方名字，离婚时会所谓双方共同财产，平均分割；但如果房本上没有加上女方名字，将属于个人财产，男女反之也是如此。