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市场报告 | 2021年40城地市整体降温,第三批土拍冷淡收场 上海与杭州土地出让金皆超3000亿




责任编辑:佚名 发布日期:2022年01月06日 浏览:



【40城土地成交月报】

核心观点


2021年40城地市成交量大幅下滑,创2016年以来最大降幅。2021年全年,40个典型城市土地成交建筑面积54379万平方米,同比减少14.6%,创2016年以来最大降幅。2021年2月22个试点城市推出两集中土拍政策,重庆、杭州、上海等部分城市第一批供地土拍火爆,但下半年以来,受房企因融资困难、房屋销售走弱等因素影响,第二批集中土拍热度急转直下,冷意一直延续至年末,第三批土拍房企拿地信心仍未恢复。


2021年40城地市溢价率全年10%,创近十年新低。12月,40个典型城市土地成交溢价率为2.6%,环比和同比分别下降3.9个百分点和10.6个百分点。2021年前三季度土地溢价率维持在8%左右,四季度土地溢价率不断下降,全年溢价率10.0%,创近十年新低。这其中有两个方面的原因:一方面是8月11日,自然资源部对部分集中供地试点城市的作出新的部署,规定单宗地块溢价率不得超过15%;另一方面是楼市下半年以来降温明显,房企融资困难,土地市场出现了央企和国企托底现象,多宗地块底价成交。


预计明年地市将会继续降温。今年下半年以来,楼市地市进入下降通道,预计明年商品房销售市场继续低迷,虽然明年货币政策将会有一定的放松,但房企经营困难仍难以有效缓解,销售端的压力传导至投资端,房企拿地信心仍难恢复,“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施,预计明年土地成交面积将会继续下降,但跌幅会有所收窄;土地成交均价涨幅回落;溢价率保持历史低位,地市将会继续降温。


40城土地成交面积:2021年全年同比大幅下降14.6



2021年12月,40个典型城市土地成交建筑面积8942万平方米,环比增长111.0%;同比下降19.4%。


2021年全年,40个典型城市土地成交建筑面积54379万平方米,同比下降14.6%。回顾历史,年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落,2019年2月转负,随后涨幅震荡收窄至0轴附近,2020年7月开始转正并持续提高。进入2021年,由于去年同期受疫情影响基数较低,1-2月同比增速大幅提高,3月和4月增速回落,5月份以来随着大中城市首批集中土拍的陆续进行,增速再次小幅上行,6月后增速不断回落,8月后降幅一直低位震荡。

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年度走势来看,2011年在“限购、限贷”等政策影响下,40城土地市场降温。2012年40城土地市场开始回暖。2013年再度繁荣。2014年40城土地成交建筑面积大幅下滑。2015年继续大幅下滑。2016年跌幅收窄,开始回温。随着三四线城市和部分热点二线城市房屋销售的持续火热,2017年40城土地成交建筑面积出现较大幅度的增长。2018年上半年,三四线城市和部分二线城市房屋销售持续火热,开发商拿地热情高涨,下半年土地市场有所降温,底价成交和流拍现象也逐渐增多。2019年上半年部分城市出现小阳春,地市成交火热,但下半年政策收紧后市场明显降温,全年土地成交面积微增。2020年二季度以来,随着疫情后货币宽松,部分城市楼市地市火热,下半年热点城市调控虽有收紧,全年仍增长10.2%。2021年2月22个试点城市推出两集中土拍政策,重庆、杭州、上海等部分城市第一批供地土拍火爆,但下半年以来,受房企因融资困难、房屋销售走弱等因素影响,第二批集中土拍热度急转直下,冷意一直延续至年末,第三批土拍房企拿地信心仍未恢复,全年40城土地成交建筑面积同比大幅下降14.6%,创2016年以来最大降幅。预计明年将会继续下降,但跌幅会有所收窄。

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40城土地出让金收入:


2021年同比增长3.5%,三四线城市增速最低


1、1月40城土地出让金收入环比、同比分别增长99.5%和10.0%


12月,40个典型城市土地出让金收入为5231亿元,环比大幅增长99.5%,同比小幅增长10.0%。


回顾历史,2018年下半年,全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。2019年上半年,部分热点城市土地市场重新回暖,土地成交火热,土地出让金同比增长明显;随着调控政策的密集出台,下半年土地出让金同比增速开始小幅震荡下行。2020年一季度受疫情影响,出让金有所减少;二季度房企拿地需求爆发,出让金大幅回升;三季度以来,多地调控加码,出让金持续下降,12月部分城市加大供地力度,出让金大幅回升。


2021年全年,40个典型城市土地出让金收入35094亿元,同比增长3.5%。因去年同期基数较低,2021年1月土地出让金同比增速大幅提高,2-4月增速持续回落,5月增速提高,6-8月增速回落,9-12月增速在3%左右震荡,虽然部分城市第三批土拍放宽了土拍门槛,但土地市场仍处于低温态势。

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2、三四线城市土地出让金同比增速是三类城市中最低的


分城市来看,2021年全年,40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、杭州、广州、北京和南京,其土地出让金总额分别为3142、3043、2446、2261和2068亿元。排名靠前的城市中,广州和重庆第二批、第三批土拍降温较为明显,出让金收入较去年不增反减。三类城市中,三四线城市土地出让金同比增速是最低的,为0.2%;一线城市仍然是最高的,为9.6%。

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40城土地成交均价:2021年结构性上涨


12月,40个典型城市移动平均土地成交均价为5850元/平方米,环比下跌3.0%,同比上涨27.3%。


回顾历史,2018年4月至2019年2月40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右,而从2019年3月开始已经脱离了前期的稳定区间,价格持续上涨至7月,小幅震荡后从10月开始下跌。2020年1月地价见底后开始回升,7月首次突破6000元/平方米,8月以来40城土地成交均价重新进入下跌趋势。2021年一季度,40城土地成交均价仍延续小幅震荡下跌趋势,4月以来成交均价震荡上涨,10月冲高回落。


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年度走势来看,2016年,由于一线及部分热点二线城市市场火爆,地王数量史无前例之多,地价大幅上涨,2016 年下半年,部分热点城市相继出台相应的土地市场政策,控制地价增长,2017年40城土地成交均价同比涨幅有所回落。2018年,尤其是下半年,多地土地流拍频现,低溢价甚至底价成交成为常态,地价创2011年以来最大跌幅。2019年,上半年部分城市土地市场较热,地价上涨较快,下半年地市降温,全年地价同比上涨16%。2020年,二季度部分城市土地市场较热,地价上涨较快,下半年随着热点城市调控升级,以及“三道红线”政策出台,地市逐渐降温。2021年第一批集中供地,部分城市地价大涨;而第二批集中土拍遇冷,部分质量不高的地块纷纷出现提前中止出让或流拍现象,第三批土拍随着部分城市加大优质地块的供应,流拍率显著下降,但仍延续低温势态,土地成交均价因结构性因素继续上涨。预计明年,土地成交均价涨幅将会有所收窄。




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40城土地成交溢价率:


2021年全年10%,创近十年新低



1、12月40城土地成交溢价率为2.6%,环比、同比降幅继续扩大


12月,40个典型城市土地成交溢价率为2.6%,环比和同比分别下降3.9个百分点和10.6个百分点。2021年前三季度土地溢价率维持在8%左右,四季度土地溢价率不断下降。这其中有两个方面的原因:一方面是8月11日,自然资源部对部分集中供地试点城市的作出新的部署,规定单宗地块溢价率不得超过15%;另一方面是楼市下半年以来降温明显,房企融资困难,土地市场出现了央企和国企托底现象,多宗地块底价成交。


从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。2014年下半年开始,各地政府放松限购,央行降息降准,放松房贷、减税。2015年下半年,全国房地产市场回暖,土地溢价率步入上行通道,并于2016年9月达到历史高点。2016年9月,政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道,下行趋势延续至2018年12月。需要指出的是,2018年土地溢价率的快速下滑,也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。2019年上半年,土地市场出现小阳春,部分热点城市土地市场成交火热,溢价率有所上升。进入下半年后,随着政策的收紧,土地市场开始降温,溢价率持续下行。2020年一季度,土地溢价率维持在10%左右的低位水平;二季度部分城市土拍火热,溢价率逐步上升;三季度以来多个热点城市政策收紧,溢价率不再上升;四季度以来溢价率持续下降。


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年度数据来看,2011年和2012年,在国家楼市调控背景下,市场转冷,40城土地成交溢价率均下跌。2013年,部分城市楼市持续升温,开发商拿地热情高涨,导致40城土地成交溢价率反弹。2014年,土地成交溢价率再次下行。2015年,一线城市和部分二线城市成交回暖,土地成交溢价率重新上涨。2016年,由于一线及部分热点二线城市市场火爆,地王数量史无前例之多,面粉贵过面包的地块数量很多,导致土地成交溢价率大幅上涨。2016 年下半年,部分热点城市相继出台相应的土地市场政策,控制地价增长,2017年40城土地成交溢价率有所回落。2018年,尤其是下半年,多地土地流拍频现,低溢价甚至底价成交成为常态,创2010年以来新低。2019年,上半年部分城市出现小阳春,地市成交火热,但下半年政策收紧后市场明显降温,溢价率略高于2018年。2020年,随着疫情后货币放水,二季度部分城市地市火热,下半年多个热点城市升级调控政策,且“三道红线”监管新规的试点出台限制了房企加杠杆拿地的能力,地市逐渐降温。2021年受“溢价率不超过15%”的政策和楼市降温影响,全年溢价率10.0%,创近十年新低。预计明年整体土地成交溢价率将保持历史地位。

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 2、浙江部分城市溢价率仍相对较高


分城市来看,12月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为金华、杭州、南宁、扬州和成都,土地成交溢价率分别为11%、7%、7%、4%和4%。12月金华溢价率高达11%,主要是兰溪市的两宗商办用地,因起拍价较低,溢价率高达49%%。12月,仍有过半城市溢价率为0,40城整体地市仍处于低温中。


土地集中出让动态:第三批集中土拍冷淡收场

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2021年中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”。与往年相比,“探索新的发展模式”“更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业良性循环”等说法首次出现在中央经济工作会议中。12月30日,在中国人民银行召开的小微企业金融服务和绿色金融新闻发布会上,人民银行金融市场司司长邹澜表示“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。


今年下半年以来,楼市地市进入下降通道,预计明年商品房销售市场继续低迷,虽然明年货币政策将会有一定的放松,但房企经营困难仍难以有效缓解,销售端的压力传导至投资端,房企拿地信心难恢复,“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施,预计明年土地成交面积将会继续下降,但跌幅会有所收窄;土地成交均价涨幅回落;溢价率保持历史低位,地市将会继续降温。



附注


附注1:本报告所统计的土地为通过招牌挂方式成交的商品房用地,具体土地性质包括纯住宅、商住、商办及综合用地。


附注2:40个典型城市分类如下。4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;21个二线城市:大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南;15个三四线城市:佛山、扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。


附注3:土地成交均价为楼板价。土地成交均价及土地成交溢价率的计算,均取过去6个月此类指标的移动平均值。


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