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2020山东地产年报-政策篇




责任编辑:德州市房地产业协会 发布日期:2021年01月21日 浏览:


2020山东地产年报


2020年,新冠肺炎疫情影响下,中央宏观政策发力促经济恢复,货币环境整体较为宽松,房地产调控仍坚持“房住不炒”基调不变,地方政府灵活因城施策、精准调控,房地产长效机制继续加速建立,房地产金融监管不断强化,促进房地产市场平稳健康发展。在这样的行业大背景下,2020年山东地产亦出台相关公积金、棚改、住房租赁等政策,整体在稳定中前行。

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全国地产政策


1、中央调控力度不放松,坚持“房住不炒”

2020年中央调控力度不放松,仍坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不变。7月以来,受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响,中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持“房住不炒”定位不变,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。


►坚持“房住不炒”的定位,意味着未来楼市调控仍将保持现有基调,整体力度上或难有放松。


2、供需两端政策频出,缓解房企资金压力

2020年上半年受疫情影响,多个城市对房地产市场政策进行了调整,其中部分城市在供需两端出台扶持政策,促进房地产市场平稳发展;也有部分城市的政策调整侧重于分期缴纳出让金等供给侧方面,缓解房企资金压力;大连、郑州、东莞等60余城从公积金额度提升、人才引进力度加大、发放购房补贴等需求端出台扶持政策。


►未来,政府针对不同区域、不同人群类型等差异化调控趋势将更加明显,从多方面保障刚需购房,抑制投资投机行为,促进市场的平稳健康发展。


3、房地产金融监管力度持续强化

中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,加快建立房地产金融长效管理机制,遏制房地产金融化泡沫化。8月,对重点房地产企业资金监测和融资管理规则的“三道红线”出台,12月底,为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,央行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,银行端“两道红线”出台,中央对房地产金融监管进一步强化。


►房地产金融审慎管理制度的实施,一方面有利于平抑房价上涨幅度,另一方面也将影响企业融资,抑制企业规模增长。


4、健全地方税体系,推进房地产税立法

当前地方政府土地财政依赖度较高,中央指出要“加快建立现代财税制度,深化税收制度改革,完善直接税制度并逐步提高其比重,稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,减少对土地财政的依赖”。


►未来随着我国经济基本面的逐步恢复、不动产信息登记平台已实现全国联网等房地产税征收条件的不断完善等多方面考量下,房地产税立法将继续推进。


5、“十四五”规划建议

11月3日,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》全文发布。“十四五”规划纲要在绘画未来五年我国经济蓝图之时,对房地产行业的发展也指明了方向,提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。


►未来,在“十四五”规划的引领下,房地产市场将迎来“双循环格局,房地产调控将持续以“稳”字为主。


山东地产政策


2020年,山东省房地产市场政策秉持前松后紧的策略,整体政策环境平稳,发布“一群、两心、三圈”规划等措施,打破各城市间壁垒,协同发展;出台《山东省绿色建筑创建行动实施方案》推动山东省绿色建筑高质量发展,为实现山东省房地产市场平稳运行的目标做出努力。

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1、山东省出台《山东济青局部片区城乡融合发展试验区创建方案》

2020年3月,山东省住房和城乡建设厅提请省委、省政府印发推进城乡融合发展的实施意见,提出城乡要素融合等20条政策措施。出台《山东济青局部片区城乡融合发展试验区创建方案》,确定11项试验任务,明确到2022年、2025年的创建目标。烟台西部片区、德州京津冀协同发展片区、滨州沿黄地区等10个片区及5个县(市、区)入选首批省级城乡融合发展试验区,同步开展试点任务。


►城镇落户范围削藩扩容齐去门槛,人口人才流动更迅速更便利提速支撑经济大发展。


2、山东“一群、两心、三圈”规划出台

2020年6月,山东省将构建“一群两心三圈”的区域发展格局,打造具有全球影响力的山东半岛城市群,支持济南、青岛建设成为国家中心城市,推进省会、胶东、鲁南三大经济圈区域一体化发展。省会经济圈包括济南、淄博、泰安、聊城、德州、滨州、东营7市。胶东经济圈包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照5市。鲁南经济圈包括临沂、枣庄、济宁、菏泽4市。


►在可预见的时间内,各所城市需要更大的“行动”、更多的时间来打破“壁垒”,但从“各自为战”到协同发展已是各所城市的共识,这让山东有了新期待。


3、《山东省住宅专项维修资金管理办法》出炉

2020年7月,山东省住房和城乡建设厅、山东省民政厅、山东省财政厅联合印发《山东省住宅专项维修资金管理办法》,维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。《办法》适用于本省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,按照本办法规定交存维修资金。于2020年7月1日起施行,有效期至2025年6月30日。


►《办法》的出台有利于进一步加强住宅专项维修资金管理,保障共用部位、共用设施设备的正常使用和维修,维护维修资金所有者的合法权益。


4、山东省发布《关于推动钢结构装配式住宅发展的实施意见》

2020年7月,山东省住建厅联合发文《关于推动钢结构装配式住宅发展的实施意见》。2020-2021年,全省新建钢结构装配式住宅200万平方米以上,其中济南、枣庄、烟台、潍坊、济宁、日照、临沂、聊城、菏泽9个设区市及淄博淄川区等重点推广地区150万平方米以上,培育5家以上钢结构装配式建筑龙头企业,推动建设1个型钢部件标准化生产基地和3个以上钢结构装配式住宅产业园区,探索形成健全有效的钢结构装配式住宅发展机制。


►总体上看,钢结构装配式住宅尚处于发展初期,因此,有关部门制定出台《意见》,加强对钢结构装配式住宅发展的统筹谋划、宏观指导,进一步明确目标任务、加大支持力度、健全推广机制,十分必要。


5、山东出台《山东省绿色建筑创建行动实施方案》

2020年9月,山东省住建厅、发改委等7大部门联合印发《山东省绿色建筑创建行动实施方案》。创建目标为2020-2022年,全省新增绿色建筑3亿平方米以上。到2022年,城镇新建民用建筑中绿色建筑占比达到80%以上;城镇新建建筑装配化建造方式占比达到30%,钢结构装配式住宅建设试点取得积极成效;建筑能效水平进一步提升;绿色住宅使用者监督全面推广,人民群众积极参与创建活动,崇尚绿色生活的社会氛围加快形成。


►钢结构装配式住宅建设试点取得积极成效有利于既有建筑节能改造和超低能耗建筑、近零能耗建筑发展扎实推进,推动山东省绿色建筑高质量发展。


山东各地市资讯


2020年,山东各地市房地产市场整体比较健康,虽受疫情影响,但出台的房地产政策多是从维护市场开发和销售秩序角度出发,如潍坊的商品房预售资金监管实施细则、济南的租赁住房建设和运营办法等。山东的重点城市,都因循一城一策的原则,根据城市及房地产自身需要来出台政策。

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1、济南|发布租赁住房建设和运营办法

2020年6月,济南发布《济南市国有建设用地租赁住房建设和运营管理办法(试行)》,该办法在土地供应及规划建设管理、登记及转让管理、运营管理、物业服务管理、监督管理做出明确规定。办法提出,租赁住房重点布局在产业聚集区、商业商务聚集区等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域;商品住房开发项目配建租赁住房时,新建商品住房开发项目原则上按照不小于地上建筑面积10%的比例配建租赁住房。


►明确因区域、规模等条件限制,不宜配建租赁住房的商品住房开发项目,房地产开发企业应在其它适合配建的商品住房开发项目中补建。


2、青岛|出台公积金新政,房企若拒不整改将暂停网签

2020年6月3日青岛市住房公积金管理中心发布《关于规范房地产开发企业行为保障职工正常使用住房公积金贷款有关事项的通知》,规范青岛市房地产开发企业行为,有效发挥住房公积金制度作用,保障公积金缴存职工合法权益,其中“房地产开发企业不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款……对经查实房地产开发企业存在限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款的,市房地产管理部门和市住房公积金管理中心要责令限期改正,拒不整改的,暂停预售项目网上签约和预售资金监管账户的资金拨付,并记入房地产开发企业信用档案”等措施值得房企关注。


►《通知》在提出“不得歧视使用公积金”的同时,也从精简材料提速增效对自身审批和放款效率提升提出了要求,这也是它从支持正常购房、稳消费的角度做出的努力。


3、烟台|制定《工程质管标准化工作实施方案》

2020年7月,烟台市住建局制定《烟台市工程质量管理标准化工作实施方案》,选取5家企业的10个新开工项目开展试点工作,全程跟踪推进,历时两年,指导企业形成了企业和项目“全员”、“全过程”、“全环节”、“全方位”的质量管理工程标准和行为规范,建立了适用于企业经营管理水平、可在不同项目上套用和推广的工程质量管理标准化体系。


►通过大力推行工程质量管理标准化,可以提高企业自律意识,建立完善自我约束、持续改进工程质量管理。


4、潍坊|发布《商品房预售资金监管实施细则》

2020年11月,潍坊市住建局发布《潍坊市商品房预售资金监管实施细则》公开征求意见的通知;《细则》中提出:预售资金监管遵循政府监管、专户专存、专款专用全程监管、节点控制的原则;建立健全以楼盘表为索引的房屋交易管理系统及预售资金监管信息系统,实现预售资金监管信息化、自动化,并实现跟各金融机构的信息共享对预售资金收存和拨付进行全过程、全方位管理;未实行预售资金监管的项目不得核发《商品房预售许可证》等要求。


►《细则》出台,有利于进一步加强潍坊市商品房交易监管,保障交易安全,维护交易当事人合法权益,促进我市房地产市场稳定健康发展。


5、临沂|发布《关于实行住房公积金贷款自主核算相关事项的公告》

临沂市住房公积金服务中心发布《关于实行住房公积金贷款自主核算相关事项的公告》。公告显示,自2020年5月18日,临沂市住房公积金服务中心委托商业银行发放的住房公积金贷款,将由公积金中心实行自主核算。实行自主核算后住房公积金贷款冲还方式统一变更为:“直冲式按月冲还”方式,即:先从借款人或配偶(共同借款人)公积金账户划扣冲还贷,不足部分再从约定银行卡(折)扣款。


►住房公积金贷款自主核算是指住房公积金贷款通过住建部的住房公积金银行结算应用系统进行结算,有利于规避由于避贷、还款步骤繁琐所产生的风险。


6、济宁|制定并印发《济宁市房地产开发企业信用评价管理暂行办法》

2020年10月,为进一步规范济宁市房地产市场秩序和房地产开发企业经营行为,构建以信用为核心的新型房地产市场监管体制,促进全市房地产市场稳定健康发展,结合济宁市实际,济宁市住房城乡建设局制定并印发《济宁市房地产开发企业信用评价管理暂行办法》。《暂行办法》共五章二十二条,对在济宁市行政区域内从事房地产开发经营活动的企业的信用信息归集、评价、应用及管理作出具体规定。


►《暂行办法》的出台,标志着全市房地产开发企业信用评价工作全面开启,以信用为核心的新型房地产市场监管体制初步确立。


7、淄博|印发《房地产市场秩序专项整治工作实施方案》

2020年8月,淄博市人民政府办公室印发了《淄博市房地产市场秩序专项整治工作实施方案》,确定从8月1日开始,开展全市房地产市场秩序专项整治行动。整治范围是城市规划区内,在建在售房地产开发项目,包括房地产开发企业参与开发建设的保障性住房和棚户区改造、城中村改造项目,以及在本市范围内,具有资质的房地产开发企业和从事中介服务的房地产经纪机构。


►通过专项整治,将有效解决房地产市场存在的突出问题,进一步规范企业开发经营行为,完善和落实各项法规制度,共同创建房地产市场良好发展环境。


8、德州|下发《关于印发〈德州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法〉的通知》

《管理办法》于2020年11月下发,明确综合验收备案管理实行市、县两级管理和项目属地管理,明确综合验收备案办理程序,开发项目竣工后,开发企业须先组织相关部门和单位进行项目用地、规划、工程质量、供水、供热、供电、供气等单项验收。验收合格后,再到开发管理部门办理竣工综合验收备案手续。分期开发的项目可分期进行综合验收。


►《通知》的下发有利于进一步规范全市房地产市场开发经营行为,加强开发项目监督管理,保证开发企业交付的房屋功能完善、设施齐全,充分保障购房群众的合法权益。


9、日照|实行《日照市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》

根据《办法》规定,房地产开发项目竣工后,开发企业应当组织进行项目综合验收;对符合条件的,住房城乡建设、自然资源和规划、城市管理、行政审批服务、人防、工业等有关部门,以及供水、供电、等有关单位应当按照各自职责,出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目可以分期进行综合验收。


►《办法》实施后,有助于进一步规范我市房地产开发经营行为,提升开发项目品质,减少违规交房行为发生,保障消费者合法权益。


10、东营|发布《建设用地使用权二级市场管理办法 》

《管理办法》于2020年12月30日起施行,文件规定了文件制定的依据、适用范围、交易对象、交易原则。明确市自然资源和规划局负责开发建设覆盖全市的线上交易市场,做好土地二级市场的建设、运行和管理。按照交易、登记一体化建设原则,在现有不动产登记机构设置交易事项办理窗口,搭建城乡统一的土地二级市场交易平台,统一管理全市土地二级市场交易。土地二级市场实行“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。


►《办法》的发布有利于推进东营市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设,尽快形成一、二级市场协调发展、资源利用集约高效的现代土地市场体系。


11、枣庄|出台商品房预售资金监管细则

2020年11月,枣庄市住房和城乡建设局对外发布《枣庄市商品房预售资金监管实施细则》。《细则》中规定,商品房预售资金监管期限,自取得《商品房预售许可证》开始,至取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件终止。《细则》自2020年11月1日起施行,有效期至 2025年10月31日。


►《细则》的出台有利于进一步保障购房人合法权益,避免楼盘烂尾等情况发生。


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展望未来,2021年是“十四五”开局之年,也是住房和城乡建设事业高质量发展的关键之年。山东省树立着力推动新型城镇化和城乡深度融合发展、健全住房市场和保障两个体系、推进城市治理现代化等6大目标;政策基本面依然“稳”字当头,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。


面对新冠疫情的影响,“稳”字当头的政策引导,山东土地市场以及商品住宅市场也在悄然发生改变,具体表现如何?


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